多伦多房地产市场正在释放越来越危险的信号。随着房价持续回落、成交低迷以及高利率压力持续，大量房主开始陷入“负资产”困境。根据公开数据显示，2026 年 4 月，安省法拍房（Power of Sale）挂牌数量已经升至两年来最高水平，超过 300 套。而业内人士警告，真实数字可能远远高于市场看到的数据。

所谓“法拍房”，是指借款人无法继续偿还房贷后，贷款机构依法接管房产，并通过出售房屋回收欠款。Mortgage Broker Store 负责人、Royal LePage Terrequity 地产经纪 Jonathan Alphonso 专门建立了一个名为 Power of Sale Listings 的网站，通过扫描公开房源并标记涉及强制出售的房产，整理目前市场上的法拍房信息。

但 Alphonso 明确表示，目前的数据只是“冰山一角”。因为很多银行和贷款机构在挂牌时，并不会公开说明这是法拍房。他估计，自己统计到的数据可能只占真实市场的 25% 到 30%。

更令人担忧的是，现在的问题已经不仅仅是“卖房困难”，而是越来越多业主开始“倒欠银行”。也就是说，房屋当前市场价值已经低于剩余贷款金额，形成所谓的“负资产（Negative Equity）”。

房价下跌超过20%，很多投资者现金流开始崩塌

自 2022 年 2 月房地产高点以来，大多伦多地区房价累计已经下跌超过 20%。虽然今年春季成交量相比去年略有回升，但整体仍远低于历史平均水平。

在这样的市场环境下，很多业主即使想卖房，也未必能找到买家。房价不断下跌，但贷款余额却依然维持高位，最终导致越来越多家庭陷入负资产。

许多房主原本希望在银行正式介入前自行出售房屋，但由于市场买家不足、房价持续回调，加上高利率导致贷款压力不断增加，很多人最终还是进入法拍程序。目前市场上绝大部分法拍房，都集中在私人贷款和另类贷款领域。

Spergel 破产受托人 Graeme Hamilton 表示，目前他们几乎每周都会接到类似咨询。“很多人的房屋已经是负资产，房贷也开始逾期。”

对于疫情期间购买预售公寓的投资者来说，问题尤其严重。Hamilton 表示，目前大约有五分之一的预售公寓买家无法顺利完成交房。这意味着，当开发商通知交房时，买家已经无法获得银行贷款。

疫情期间，大量投资者利用超低利率、高杠杆以及不断上涨的租金预期进入房地产市场，购买多套房产。但如今，随着房贷利率暴涨、租金开始回落、空置率上升以及房价下跌，这套“高杠杆现金流逻辑”正在迅速失效。

Jonathan Alphonso 直言：“这些投资型买家当初只是看好租金收益，如今他们陷入了特别大的麻烦。”

多伦多、万锦、Brampton成为重灾区

根据 Power of Sale Listings 数据，过去 12 个月法拍房数量最多的城市分别为：

• 多伦多
• Brampton
• 伦敦（London）
• New Tecumseth
• 万锦（Markham）

其中，多伦多的问题主要集中在疫情期间大量销售的预售公寓，而 Brampton 等城市则更多出现在新建独立屋市场。

房地产律师 Matthew Gibson 表示，最近几年自己接触到的法拍案件数量明显暴增，甚至已经因为工作量过大，不得不拒绝部分案件。

他还提到，市场上开始出现越来越多“卖方回贷（Vendor Take Back Mortgage）”案例，也就是卖家亲自充当贷款方，帮助买家完成购房。这类贷款通常期限只有一到两年，本来只是特殊市场中的小众工具，但如今却越来越普遍。

原因很简单：越来越多买家已经无法通过传统银行贷款完成购房。

但问题在于，如果这些短期贷款到期后，房价继续下跌、买家依然无法融资，那么风险只会进一步扩大。Gibson 表示，现在越来越多缺乏贷款经验的人正在进入市场，这让整个房地产融资体系的风险进一步上升。

私人贷款风险正在快速暴露

目前最危险的，其实并不是传统银行体系，而是私人贷款市场。

Jonathan Alphonso 的数据统计显示，大约只有三分之一的法拍房来自传统银行，其余大部分都来自私人贷款和另类贷款机构。这类贷款往往利率更高、监管更少，一旦借款人断供，贷款方通常会迅速采取法拍行动。

不过，即便是主流银行体系，压力也已经开始明显增加。

根据加拿大银行家协会（CBA）数据，2026 年 2 月，安省逾期超过三个月的房贷比例已经升至 0.30%，为 2011 年以来最高水平。而在 2022 年，这一数字还仅仅只有 0.06%。

短短几年时间，逾期率已经暴涨数倍。

如今的加拿大房地产市场，正在进入一个和过去十几年完全不同的阶段。过去很多人相信“房价永远涨”“买房稳赚不赔”，但现在越来越多家庭开始发现，高杠杆时代一旦遇到高利率与房价回调，真正危险的并不是账面亏损，而是现金流断裂。

越来越多家庭正在经历：

• 月供暴涨
• 现金流紧张
• 无法续贷
• 无法交房
• 被迫法拍
• 甚至申请破产

而这些问题，往往会滞后于房价变化出现。真正的风险，很多时候是在房价下跌几年之后，才开始真正爆发。