商业地产警报！交易量近两年首次下滑，高利率致买卖双方陷入僵局

主要观点：经过疫情后的短暂复苏，商业房地产市场再次遇冷；10月份交易量出现近两年来的首次同比负增长。

在过去几年中，商业房地产（CRE）市场的复苏一直缓慢且坎坷，这与利率政策的波动紧密相关。

根据穆迪（Moody’s）独家提供给 CNBC 的月度数据显示，在经历疫情后的一段增长势头后，今年商业房地产市场表现艰难。2025年10月是该行业近两年（自2024年初美联储加息后复苏开始以来）首次出现交易量同比负增长的月份。

穆迪商业房地产资本市场研究主管 Kevin Fagan 表示：“10月份下滑到负增长，更多地反映了买卖双方之间的僵局，而不是商业房地产资本市场迫在眉睫的衰退。”他指出，2025年持续的高利率和政策经济不确定性，延长了从2023年低谷开始的U型复苏的底部。

交易细节：酒店业逆势增长

尽管交易量增长放缓，但10月仍然是一个活跃的月份，总销售额达到244亿美元，约为2019年10月销售额的70%。今年迄今的总美元交易量仍高于去年，但增长势头自2023年以来已明显放缓。

• 行业亮点： 在追踪的50宗顶级交易中，工业和多家庭住宅（Multifamily）仍然占据主导地位。与去年相比，酒店业是唯一实现交易量增长的领域，在经历第三季度负增长后，本月实现了6%的增长。

一个值得注意的案例是：纽约 Edition 酒店（原 MetLife Clock Tower）以2.312亿美元的价格出售。Fagan 指出，这栋原为世界最高建筑的办公楼，与另一座旧办公楼（Woolworth Building）类似，近年来都成功转换为酒店或住宅，这表明它们“作为办公室几乎毫无价值，但作为酒店或公寓楼则极具价值。”

多家庭住宅的急剧回调与办公楼的折扣交易

• 多家庭住宅（Multifamily）： 该领域在10月份遭遇了最大的回调，同比下降 27%。尽管在之前四个月中交易量曾高于疫情前水平，但这次回调表明市场对定价的敏感性正在增加。

• 办公楼（Office）： 办公楼的复苏依然坎坷，交易故事集中在折扣出售或物业用途转换上。例如，苏富比总部出售给 Weill Cornell，很可能意味着将被改造成医疗保健或医疗办公用途。

另一个案例是，New York Life 以几乎是2015年上次售价一半的价格，从 BGO 手中接手了一栋处于困境中的曼哈顿办公楼。Fagan 认为：“这表明机构投资者对打折出售的办公楼仍有兴趣，这巩固了优质市场中办公楼的长期价值底线，并承认了此类房产持久的实用性。”