美国1月二手房销量暴跌8.4% NAR警告“新住房危机”

美国房地产市场在2026年开年再次承压。全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）将当前形势称为“新的住房危机”。

高房价、供应不足以及消费者对经济信心走弱，正在持续拖累美国房地产市场表现。

根据NAR最新数据，2026年1月二手房销售环比下降8.4%，经季节性调整后的年化销售速度为391万套，远低于市场预期。与2025年1月相比，销量下降了4.4%。这是自2023年12月以来的最低销售速度，也是自2022年2月以来最大单月跌幅。

该统计基于成交数据，因此主要反映的是去年11月和12月签署的购房合同。当时30年期固定抵押贷款利率整体变化不大，并在1月略有回落。目前该利率约为6.1%（Mortgage News Daily数据）。

从地区来看，销售在全国范围内环比下降，其中南部和西部跌幅最大。

供应仍紧张 房价继续创纪录

尽管销量下滑，房价仍保持增长态势。

1月美国已售房屋的中位价为396,800美元，同比上涨0.9%，创下历史上最高的1月价格纪录。

截至1月底，美国市场共有122万套房源在售，按照当前销售速度计算，相当于3.7个月库存供应量。一般认为，6个月库存才是买卖双方相对平衡的市场状态。

库存虽较12月有所下降，但同比仍增长3.4%。供应紧张仍是支撑价格的重要因素。

劳伦斯·云表示：

“住房可负担性状况正在改善。NAR住房可负担指数显示，目前住房的可负担性为自2022年3月以来最佳。这主要因为工资增长速度超过房价增长，且抵押贷款利率低于一年前。但供应仍然不足，未能跟上需求。”

不过，他也指出，潜在买家“仍然在挣扎”，尤其是租房者未能参与住房财富积累。他将当前市场称为危机，因为：

“市场流动性没有发生。美国人被困住了。”

市场结构分化：高端强劲 低价段最弱

当前销售结构呈现明显分化趋势：

• 首次购房者占比 31%（去年同期为28%）

• 房屋平均销售周期延长至 46天（2025年1月为41天）

销售表现最强的是高端市场。事实上，唯一同比增长的价格区间是100万美元以上的房屋。而售价低于25万美元的房屋跌幅最大。

这表明当前市场更多依赖高净值人群支撑，而入门级市场明显疲弱。

“新住房危机”背后的结构性问题

虽然可负担性指数改善，但实际成交却下滑，反映出市场更深层的问题。劳伦斯·云指出，住房供应未能及时补充，消费者信心不足，导致市场流动性严重下降。

与此同时，房价仍处于高位，普通家庭难以进入市场。

不过，从资产持有者角度来看，房主整体财务状况仍较稳健。云指出：

“自2020年1月以来，典型房主累计获得约130,500美元的住房财富。”

也就是说，已有房产持有者受益于资产升值，而潜在买家则面临进入门槛。