预售市场遭遇冲击，买家面临巨额资金缺口

多伦多预售公寓市场近期持续承压，不少买家正面临严峻的财务挑战。部分购房者在交房时需要补足高达12万加元的资金差额，这一问题已被业内人士形容为影响全国数千人的系统性风险。

以预售买家Ami Maknoon为例，他站在Lake Shore Boulevard一栋尚未完工的公寓前，面对未来充满不确定。早在2018年，他为了家庭规划购买了一套一居室公寓，希望未来能留给两个女儿。然而，经历项目延期与市场下行后，他如今却难以承担交房时的资金缺口。

当年该公寓总价约为65万加元，Maknoon支付了20%的首付，其余约52万加元依赖贷款。但受疫情及市场变化影响，目前房屋估值已降至约50万加元。银行按现价提供80%贷款，最多只能贷40万加元，与原合同价格之间形成约12万加元的差额，而开发商仍要求按照原价完成交易。

他坦言，这种情况完全超出预期：“原本希望这套房子能帮助孩子未来，现在却连交房都变得不可能。”

市场下行形成“完美风暴”，房价回落约25%

类似案例并非个例。多伦多房贷经纪、著有《Burn Your Mortgage》的Sean Cooper指出，目前的市场环境已形成所谓的“完美风暴”。

经济增长放缓、人口增长停滞以及投资需求减弱，使得公寓市场承压明显，尤其对投资型买家和房东冲击更大。数据显示，多伦多公寓价格已回落至疫情时期水平，较四年前高点下降约25%。

温哥华资深地产律师Perry Ehrlich表示，他从业近50年，从未见过类似情况。过去房地产市场普遍呈现长期上涨趋势，而如今不少买家原本预期能够顺利获得贷款，却在交房阶段遭遇融资困难。

地产律师Alexandra Raszewska也指出，目前几乎每天都会接到类似求助案例，许多买家在临近交房时才发现资金缺口无法弥补，陷入被动局面。

买家选择有限：补钱、转让或违约

面对这种局面，买家的应对空间非常有限。专业人士普遍认为，主要路径包括筹资补差额、与开发商协商、转让合同，或在极端情况下选择违约甚至申请破产。

多伦多地产律师Bob Aaron指出，一些买家不得不向亲友借款，或动用RRSP等资产来填补资金缺口，而在最不利的情况下，破产也成为不得不面对的选项。

部分买家尝试将预售合同挂牌转让，但成功率并不稳定。Raszewska建议，在问题恶化之前，应尽早与开发商沟通，尝试协商降价、获得卖方融资，或调整为更小户型。

她同时指出，违约虽然不涉及刑事责任，但在当前环境下，对部分买家来说可能成为最后的选择。

像Maknoon一样，一些购房者正在考虑放弃交易，即便这意味着面临开发商的法律追索风险。他表示，如果继续交房，就必须自掏腰包补足差额，而目前已无力承担，“可能只能放弃首付，这对我们来说是一场沉重打击。”

政府与市场尝试应对，但效果仍待观察

面对不断扩大的问题，预售买家正呼吁联邦及省级政府出台支持措施，但截至目前尚未有明确回应。

与此同时，市场也开始尝试通过商业方式缓解压力。地产公司High Art Capital联合Crown机构Building Ontario Fund（BOF）推出了一项规模达13亿加元的基金，计划收购大多伦多地区滞销的公寓项目，并将其转为长期可负担租赁住房。

BOF首席执行官Michael Fedchyshyn表示，这一模式不仅可以为本地劳动力提供更多可负担住房，也有助于稳定房地产市场、吸引私人资本参与。

相关人士补充称，这一举措属于市场化操作，而非政府补贴或救助，将通过公开招标方式收购符合条件的项目。

不过，多位业内人士认为，这类方案能否从根本上缓解供需矛盾，仍有待进一步观察。