公寓卖不动：政府与资本合作“接盘”库存

大多伦多地区（GTA）公寓市场正面临明显压力。随着未售库存不断增加，一项由政府与私人资本合作的方案正在推进，核心思路是：将卖不掉的公寓直接转为长期租赁住房。

总部位于多伦多的投资公司 High Art Capital 宣布，将与省属机构 Building Ontario Fund（BOF）合作设立一只约13亿加元规模的基金，用于收购未售出公寓并转为出租用途。

该计划的核心内容包括：

• 总基金规模：约 13亿加元
• 目标收购并改造：约 2,200套公寓
• 其中可负担住房：约 550套

资金结构方面：

• 夹层贷款：约 2.94亿加元
• 股权投资：约 600万加元
• 其他资金来源：
  • 高级债务约 7.33亿加元
  • 股权约 3亿加元

该基金计划持有这些房源约五年，并在此期间以低于市场的价格出租，其中可负担住房的租金将低于市场价约25%。

市场背景：未售库存与可负担住房短缺并存

这一方案推出的背景，是GTA房地产市场出现结构性问题：一方面是公寓库存积压，另一方面是可负担住房严重不足。

根据Urbanation数据：

• 已建成但未售出的公寓：约 4,000套
• 因买家无法完成交割而滞留的单位：约 3,000套
• 在建公寓总量：超过 50,000套
• 其中未售出单位：约 9,000套

房地产市场正在出现明显变化。由于销售疲软，不少预售买家在完成交割后，选择将房源转为出租，而不是出售。这主要是因为在当前利率环境下，出售难度增加，同时持有成本上升。

市场同时面临两个问题：

• 新建公寓供应过剩
• 可负担租赁住房严重不足

在这种情况下，将库存公寓直接转为租赁，被视为一种同时缓解供需矛盾的方式。

运作逻辑：开发商去库存，投资者获取资产

这一模式的运作逻辑较为清晰。开发商可以通过整栋或批量出售方式快速回笼资金，从而避免库存长期积压；投资者则可以以相对较低价格获得现成房源，并通过租赁获得收益。

从资金结构来看，该基金的主要回报来源为夹层贷款利息，贷款周期约为五年。同时，政府资金的参与被认为有助于吸引更多私人资本进入。

这一模式带来的直接变化包括：

• 开发商可加快资金回收，推进新项目
• 投资机构获得稳定租赁资产
• 市场短期供应快速增加（无需等待新建周期）

随着类似模式在温哥华等城市也开始讨论，如果政府继续支持相关融资结构，这种“库存转租赁”的方式可能在未来进一步普及。