3000亿房贷激增背后的真相：非楼市复苏，而是加拿大房主的再融资潮

加拿大国民银行金融公司（National Bank Financial Inc.，简称NBF）报告称，尽管房地产市场依然疲软，但由于一波再融资活动，抵押贷款的新增发放量正在激增。

根据加拿大央行（Bank of Canada）的最新数据，第二季度和第三季度的新增抵押贷款总额达到3000亿加元，这是自2021年以来的最高总额，当时正值疫情期间，利率处于历史低位。

NBF在一份研究报告中指出：“过去六个月，抵押贷款发放量已飙升至接近历史纪录的水平，但这不是由复苏的房地产市场推动的。事实上，房屋销售量仍仅为2021年抵押贷款发放量达到峰值时的三分之二。”

报告指出，今年的抵押贷款活动激增确实反映了疫情时期的情况，例如，五年期固定利率抵押贷款的发放量曾在2020年9月和10月创下纪录。

NBF表示：“这些贷款现在即将到期，随着这种回声持续，未来几个月的新增贷款发放量将保持在高位。”

然而，报告指出，与上次不同的是，这一次房主们并没有锁定五年期的固定利率抵押贷款。

相反，更多借款人选择浮动利率。NBF报告称，今年发放的浮动利率抵押贷款数量超过了过去两年（2023年和2024年）的总和。

此外，报告指出，那些选择固定利率贷款的人正在选择更短的期限。这可能反映了以下事实：短期利率目前较低；而且，一些借款人希望利率会进一步下降，从而使他们能够以更低的利率进行再融资。

然而，NBF暗示目前看来这种情况不太可能发生。

NBF表示：“我们认为抵押贷款利率没有太大的下行空间，”并指出加拿大央行已“暗示其宽松周期已经结束，这意味着下一次利率变化可能是加息。”

不过，NBF称，借款人“打破这些（对低利率）希望可能需要时间。”

与此同时，短期固定利率抵押贷款可能会继续受到欢迎。

NBF表示，当市场开始预期货币紧缩时，“固定抵押贷款利率将上升，使浮动利率变得更具吸引力。”