加拿大地产经纪急了：买家想“抄底”，却被政策挡在门外

“我不得不告诉他们：你们买不了房”

温哥华地产经纪人 Marty Pospischil 最近的电话不断响起。
来电的多是美国人——他们想在加拿大置业，为移民或避险提前准备。
但他的回答几乎每次都一样：

“很抱歉，你们现在买不了房。加拿大禁止外国人在主要城市购房。”

这一禁令始于 2023 年，原计划持续两年，如今已延长至 2027 年。
在房地产市场低迷的背景下，许多开发商与经纪人认为：这项政策正在阻碍市场复苏。

楼市“断档”：项目延迟、买家退场

在卑诗省，包括本拿比和列治文在内的多个地区，
房地产项目被迫延期，预售买家纷纷退场。
开发商面临三重压力：

• 融资难度上升：利率高企，信贷收紧；

• 成本全面上涨：劳动力、建材、保险全面攀升；

• 销售受阻：国内外投资者信心不足。

据业内数据显示，
新公寓项目中投资型买家占比从过去的 40% 降至 10%–15%，
不少项目甚至难以达到开盘销售比例的最低要求。

禁令真的有效吗？经济学家的质疑

经济学界普遍认为，外国买家并非推高房价的主要力量。
加拿大房地产协会（CREA）数据显示：

• 外国买家在全国交易中的占比仅 2%–6%；

• 其中 三分之二 实际居住在加拿大，只是尚未获得永久身份；

• 真正“非居民投资”的交易比例仅 约35%。

换言之，外国买家禁令更多是政治层面的“民意回应”，
却并未触及房价结构性上涨的根源——供应不足与成本过高。

开发商的困境：没有“奶油层”的楼市

温哥华律师 Jack Yong 表示，
过去的外国投资者，尤其是超高净值买家，
经常购买市中心豪华公寓或顶层单位，用于度假或资产配置。
这些买家虽少，却是许多大型开发项目的“利润奶油层”——
他们的投入往往补贴了中小户型的建造成本。

如今，这部分资金流几乎被切断，
开发商被迫压价甩售、延迟开工，市场陷入流动性真空。

Ai Financial 观点：市场底部，不在价格，而在信心

Ai Financial 认为，房地产周期的底部不是价格见底，而是信心回归。
外国买家禁令只是冰山一角，真正决定楼市复苏的，是整体资本信心。

正如我们在《加拿大房市低迷的真相》中提到的：

“砖头锁死了资金，流动性紧缩才是市场低迷的根本原因。”

同样，在《通胀时代的投资逻辑》中我们指出：

“高利率、低流动性时代，持有现金并非安全，而是慢性缩水。”

如今的楼市调整，并非“崩盘”，而是长期高利率与政策冻结下的结构性回调。
那些被挡在门外的买家，其实反映了一个更深层的问题：
当资本想进入，却进不来，市场就失去了反弹的力量。

AiF Insight | 抄底不是时机问题，而是结构机会

无论是房地产还是金融市场，“抄底”从不是预测，而是布局。
对普通投资者而言：

• 房地产政策的不确定性增加；

• 房价与租金的回报比被压缩；

• 投资贷款和保本基金反而成为更高效的资产增值通道。

Ai Financial 提醒：

真正的投资机会，不在房价谷底，而在政策失灵与市场恐慌之中。
当房市被政策冻结时，懂得利用金融工具的人，才是真正的赢家。