房价涨得这么快，加拿大人到底买不买得起房？我们依旧用数据来看。

从1970年代开始，加拿大和美国的可支配收入与房价长期保持较为接近的增长速度，两条曲线大致同步。但到了2000年代后期，情况开始发生变化。虽然两国当时都处于低利率环境，加拿大和美国的房地产市场却走出了完全不同的路径。

2008年至2009年金融危机后，美国经历了严重的股市和房地产下跌，住房不再被许多人视为“只涨不跌”的安全资产，市场对房地产投机也明显降温。相比之下，加拿大房地产市场当时受到的冲击相对有限，房价并没有出现同样程度的下跌。

这进一步强化了市场的一种预期：加拿大房产似乎比其他资产更稳定，甚至连全球金融危机都难以撼动。于是，越来越多人将住房视为长期投资工具，并相信房价会持续上涨。

从之后的数据看，美国的房价和可支配收入仍然大致保持相近的增长速度；但在加拿大，房价增长明显快于居民收入。根据BMO的统计，经过购买力和汇率调整后，加拿大住房成本比美国高出约46%。

这意味着，越来越多加拿大人的收入增长追不上房价上涨速度。房价一旦长期脱离收入基础，市场对利率变化就会变得更加敏感。假如贷款成本上升，部分高杠杆购房者可能面临更大的还款压力；若大量房源同时进入市场，也可能进一步压低房价。

从这个角度看，2008年之后加拿大房地产市场的估值压力确实不断累积。不过，加拿大每年持续吸纳新移民，新增人口带来的住房需求在一定程度上支撑了市场，也帮助消化了部分库存和供需压力。

因此，加拿大房地产市场虽然存在房价与收入脱节、高杠杆和利率敏感等问题，但其人口增长、移民需求和供给不足等因素，也让它与中国及上世纪80年代末的日本房地产泡沫存在明显差异。

明年还能买房吗

在低利率、家庭负债率偏高的背景下，加拿大监管机构近年来持续收紧住房贷款规则，希望降低房地产市场的系统性风险。

例如，OSFI曾通过B-20贷款指引强化房贷压力测试，提高部分购房者获得贷款的门槛。压力测试并不是为了阻止所有人买房，而是希望借款人在利率上升、收入变化或生活成本增加时，依然有能力偿还贷款，避免市场中出现过多高杠杆风险。

加拿大政府也陆续推出针对非居民和非加拿大公民持有住宅的税务及监管措施，希望减少部分短期投机和空置房产对市场的影响。政策信号其实很明确：政府并不希望房地产完全变成全民炒作工具，而是希望住房首先回归居住属性。

房价长期快速上涨，会给社会带来一连串压力。对于年轻家庭和中产阶层而言，住房成本上升会压缩消费、储蓄和生育空间；对于加拿大而言，住房负担能力也会影响新移民的安居选择、劳动力流动和长期人口结构。

因此，政府需要在稳定房价、控制金融风险、维持住房可负担性和保障经济增长之间不断平衡。加拿大房地产市场不能出现剧烈失速，但同样也不能无限制上涨。

从长期角度看，房地产更适合作为资产配置中的保值和居住工具，而不应被视为唯一的财富增长来源。真正能够持续创造财富的，往往还是企业、创新、生产力和长期现金流，而不是单纯依靠房价不断上涨。