如何买到更大更多的房子｜恒益讲坛

编辑于2021.08.09

买房是我们华人最喜欢做的一件事情，为什么大家要买房，因为大家都知道，在全球大量印钱，货币贬值，通货膨胀的情况下，纷纷走向借钱买房投资之路。因为你如果不借钱，你如果不投资，那就是被贬值。这个道理大家都知道，那为什么大家都蜂拥而至，拉满杠杆只知道买房呢？

说白了是因为大家只知道买房投资这一条渠道，并不知道其他投资的可行性和可信性。如果有一种投资方式，让本来买CONDO的人，可以买HOUSE；本来买HOUSE的，可以买多套房子；本来没有钱买房的，现在有钱买房。

如何买更多更大的房子，我们先以两个真实的客户案例来给大家讲解，他们一个呢，买到了更大的房子；一个，是原来根本不敢想买房子，结果现在完全买得起了。

客户
案例

小A的更大的房子

有一位客户小A，他在2018年时找到一位我们的advisor。当时他30岁出头，从事IT方面的工作，已经工作快十年了，薪水也不算低，每年大概八万吧，有大约15万的存款。当时呢，他刚结婚，但是没有自己的房子，一直住在父母家。他跟我谈起了他的人生计划，以及困扰，他想要赚更多的钱，有自己的房子，可以养娃，赡养父母，以及为自己养老作打算等。他当时最急切的需求是，买一套完全属于自己的房子。但是多伦多房价这么高，只靠打工赚钱的话，是无法达到他的财务目标的。

所以根据他的情况，我们的Advisor帮他规划了一下，建议他先投资再买房，于是，让他做了这样几个动作：

他先拿$15万自有资金，从普通储蓄账户，购买保本基金
我们帮他向保险公司，申请投资贷款。我们一共申请下来40万左右。

他本人的申请条件是非常好的，因为他有$15万的资产，再加上有年收入有$8万，

又没有什么负债，这对于申请投资贷款是很有利的。

贷款下来后，全部用于购买我们帮他选择的保本基金。

那么他现在的情况是什么呢？到2020年底，账户上有资金，$824,106.69。其中，他的自有资金，就是原来的15万，加上所有的投资盈利，已经达到$42.4万。如果以当初买房为目的，按首付20%来算，那么他可以买到$200万的房子。如果之前的$15万，也是按首付20%，来算的话，可以买到的是$75万的房子，75万的房，和200万的房，差别还是很大的。

目前，小A先生的家庭情况有点变化，因为他的太太怀孕了，考虑到太太需要继续住在父母家，有老人照顾会好很多。所以，他觉得买房之事可以暂缓，也就是，他的钱暂时不需要动。如果放在基金里面，继续增值会是个什么样的情况呢？

如果计划在2年后，也就是小孩2岁时再买房。按我们现在恒益系统平均20.4%年回报计算，我们得到如图所示的总额。到2023年自有资金将达到$103.9万，按20%首付计算，可以购买$500万的房子。总共也就是5年的时间。小A先生，付完首付后，Mortgage每年可以继续从这个剩余的资金中支取。

你们看，小A先生是不是不仅买到了更大的房子，甚至可以说，得到一套免费的大房子？

王小姐的单身公寓

我们的另一位客户，是一位年轻的单身女性，王小姐。她在她妈妈的介绍下，2019年找到我们，想做一个理财规划。当时她才25岁，刚刚工作两年，工资并不高，一个月3500左右。刨去保险，日常吃喝，和朋友聚会，以及一些购物需求之外，每个月能攒下的，不到1000块。这还幸亏她住在父母家，不用付房租，也没有男朋友，没有谈恋爱的开支，不然，每个月能不能收支平衡都是个问题。王小姐意识到了，靠着工资是没办法实现财富自由的，所以她决定听母亲的，先来咨询我们。

我们评估了王小姐的情况，她目前没有负债，收入也还算可以。最重要的是，她基本没什么自有资金，所以适合做贷款投资。她自己也愿意试一试。于是，我们帮她进行投资贷款的申请，最后一共贷到了20万。再把这20万用来投资保本基金。

我们可以看到，2019年申请的时候，王小姐的账户余额是20万，到2021年2月，账户余额已经变成了30多万，不到两年的时间，回报达到50%。王小姐自己呢，自有资金从0变成了10万多，不用打工，什么都不用做，反而比工资赚的都多。

王小姐有了这笔钱，心里很有底气，可以考虑买个condo，搬出父母家自己住了。按照20%的首付来算，她自己有10.8万，可以买到50万的condo。虽然downtown还是住不到，但是Scarborough Town Centre呢？North York呢？也还算可以吧。

如果不着急搬出去，钱再放个两年，又是什么情况呢？按照我们恒益投资20.4%的平均年回报来算，到2023年，她的自有资金可以达到31万，翻了三倍。这时候再买房子呢？可以买到150万的house了！三十岁的女性，靠自己买了一个150万的大house，谁听了不说一句厉害呢！这一切，王小姐原来想都不敢想，每个月领着不到4千块工资，怎么敢想买一套house呢！

实现买更大房的
关键点

那可能大家会问，这应该怎么实现呢？AI Financial帮助客户做投资，向来使用倒推法。我们知道买房，几乎没有人不使用银行的贷款，倒推来看，能实现买大房子，多套房子的愿望，需要符合银行的条件，银行愿意借钱给你。银行愿意借钱给你的条件就是2点，你有银行要求的首付，你有足够的贷款额度。

我们可以看到，在我们前面说到的客户的例子里，他们都是借助投资贷款，成功买到原来买不到的房子的。小A 还有王小姐，都是这样的例子。因为他们通过努力，解决了银行贷款需要的2大关键问题。首付和贷款额度。

提高首付

首先投资贷款贷到的钱是做投资的，投资赚了钱，可以作为买房的首付。小A 贷了40万，2020年是80多万，那他15万原来自己的本金，加上赚到的25万，全部都可以作为首付。

首先，我们说，投资贷款和别的贷款不同的一点是，投资贷款算作我们的资产。比如，王小姐贷款的20万，在21年涨到了30万，那么银行在做背景调查的时候，调出来的王小姐资产负债情况，会看到她的资产里面，有这30万，而银行是无法看到这其实是你的投资贷款。这些资产，都会被银行认定为“首付”，这样一来，你的“首付”多了几十万，能买到的房子，是不是更大了呢？

除此之外，我们手里实实在在的首付，也通过投资的累积，变多了。比如小A，本来他的自有资金只有15万，但经过2年的投资，自有资金已经涨到了42万，这可是直接能用的钱啊。如果这时候，你手里的钱达不到银行认定的“首付”，也可以和亲戚朋友借，但是一开始，银行知道你的首付是要靠和别人借钱的话，是不会认定“这部分”是你的首付的。

提高房贷额度

房子贷款额度通过提高资产和收入来帮助。那我们的投资贷款，就可以帮助提高资产、提高收入。我们前面提到，投资贷款算作资产。我们知道，有的银行批mortgage的时候，可以用资产进行贷款审批，资产越多，mortgage额度越高。同样，mortgage额度越高，能买到的房子总价越高，房子也越大。

同时，投资贷款产生的收益，每年可以取出来10%没有罚金。取出的钱呢，是算作capital gain的，应当计算在我们当年的收入里。说到这里，大家听懂了吗，借由投资，借由投资贷款，我们的收入也增加了。银行一般批mortgage会规定，最多可以批年收入的5倍，现在我们的年收入增加了，能批到的mortgage是不是也变多了呢？房子是不是可以买的更大了呢？

先投资
后买房

我们应该转变投资观念，财富裂变从此开始实现。顺序要牢记，先买基金贷款，后买房贷款。为什么呢？

先申请投资贷款投于基金，贷到的款可以作为资产，用于购房时评定房贷额度的资产，帮助买房
先申请的投资贷款，不作为评定房贷额度时的负债，不影响买房
先买房，会影响投资贷款，因为，房贷会作为负债

最后，总结一下，我们通过投资贷款，不仅可以赚到更多的首付，还能批到更多的mortgage，双管齐下，我们的房子，自然也就越来越大了。

但是，买到更大的房子的前提，一定是要先投资，后买房。这个顺序一定不能颠倒。

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