多伦多80%房东陷入负现金流：2026年买房出租风险上升

过去十多年，加拿大房地产一直被视为“最稳健的投资之一”。不少投资者选择购房出租，希望通过租金收入和房价上涨实现双重回报。

但进入2026年，市场环境正在发生明显变化。高利率、租金涨幅放缓以及房价不确定性，使得传统的房东投资模式面临越来越大的压力。

在多伦多这样的核心城市，情况尤为明显。

房地产经纪人 Merrick Bao 估计，目前 约80%至90%的多伦多公寓投资者都处于负现金流状态。如果房产是在过去三到五年内购买的，其市场价值很可能也低于买入价格。

租金涨不动，房价也不再快速上涨

房地产投资者通常依赖两种回报：租金收入和房产升值。

但目前，这两种收益来源都面临挑战。

加拿大按揭与住房公司（CMHC）在《2026年住房市场展望》中指出，随着新供应增加，租赁市场正在逐渐趋于平衡。这意味着未来几年可能出现 空置率上升、租金涨幅放缓 的趋势。

与此同时，各机构对房价走势的看法也更加谨慎。

CMHC预计，全国房价将先企稳，然后温和上涨。而Re/Max发布的2026年房地产市场预测则更为悲观，认为房价可能 下跌约3.7%。

“长期来看房地产基本面仍然不错，但2026年市场可能更加温和，”Newmarket的Re/Max经纪人 Merrick Bao 表示。

他认为，高利率正在明显影响投资者信心。

利率上升改变投资逻辑

在疫情时期，加拿大房贷利率一度接近 2%。如今，大多数投资者的融资成本已经上升到 5%至6%。

这一变化对房地产投资的影响非常明显。

当贷款利率上升时，房东每月需要支付更高的按揭利息，而租金却未必能同步上涨。因此，许多投资者不得不自己补贴现金来维持房产持有。

这就是所谓的 负现金流（Negative Cash Flow）。

对于许多投资者来说，这意味着房地产不再是“租金覆盖贷款”的投资模式，而更像是一种长期押注房价上涨的资产配置。

房地产投资的隐形成本

多伦多独立收费理财师 Chris Merrick 本人也拥有出租房产。他认为，成为房东是一项需要长期规划的投资。

“如果你不能持有10年、20年甚至30年，那就不应该投资房地产，”他说。

原因之一是房地产交易成本非常高。

在加拿大买房出租，通常需要承担多项费用，包括：

• 土地转让税
• 房地产中介佣金
• 律师费用
• 装修和维护成本

此外，房地产投资的税务效率也不如许多其他投资。

租金收入需要按照个人 边际税率作为普通收入纳税。如果出售非自住房产，资本利得同样需要缴税。

虽然部分费用可以抵扣，但根据理财师的经验，这些减税并不能显著降低整体税负。

房东时间成本往往被忽略

除了财务成本，房东还需要承担大量时间和精力。

温哥华财富管理公司 Nicola Wealth 的顾问 Ethan Astaneh 曾帮助父亲管理出租房产。他表示，房东生活往往比想象中更加复杂。

例如，一次洗碗机漏水事故就让他取消了整个周末的计划，忙于与保险公司沟通、安排维修以及安置租客。

这些投入的时间和精力，并不能在税务上进行抵扣。

“当你把房地产与其他投资比较时，必须把自己的时间成本也计算进去，”他说。

他指出，一些投资者会选择 派息股票 作为替代方案，因为这种投资方式通常流动性更高，也不需要日常管理。

政策与利率同样关键

除了市场因素，政府政策也会对房地产投资产生重要影响。

近年来，加拿大各级政府推出了多项与房地产相关的政策，包括：

• 短租限制
• 空置税
• 外国买家限制
• 房地产税调整

此外，移民政策变化也可能影响住房需求。

Astaneh建议，投资者在购买出租房之前，应该充分了解相关政策环境，并密切关注利率走势，因为房地产通常在 低利率环境下表现更好。

地段仍然是关键因素

尽管房地产投资面临挑战，但并非所有市场都表现疲软。

一些需求强劲的地区仍然表现良好。例如，不列颠哥伦比亚省的 惠斯勒（Whistler）和维多利亚（Victoria），由于供应有限、需求持续存在，租金和房价仍保持较强韧性。

对于潜在投资者来说，选择需求稳定、租金持续上涨的地区尤为重要。

Astaneh建议，新手投资者在进入房地产市场前，最好先与经验丰富的房东交流，了解实际运营中的各种成本与风险。

“多听听已经做过这件事的人怎么说，”他说，“尤其是第一次当房东的人。”