大多伦多楼市惊现1989年崩盘相似信号：成交萎缩、房源高企，地产经纪迎来真正考验

大多伦多楼市持续低迷，杜兰区（Durham Region）近期更出现了一些让资深地产经纪感到熟悉的信号。

拥有近40年从业经验的地产经纪Lindsay Smith表示，如今杜兰区楼市的部分特征，与他亲历的1989年市场崩盘前后非常相似：成交量先明显萎缩，房屋越来越难卖，买家议价权上升，而卖家开始被迫重新调整预期。

1989年的楼市调整中，部分地区房价曾在半年内下跌约30%，随后多年维持低迷。

Smith并不认为2026年的市场一定会完全复制当年的走势，但他认为，目前楼市已经进入一个真正考验买卖双方和地产经纪能力的阶段。

1989年楼市崩盘：最先消失的不是房价，而是成交量

Smith在1986年底进入房地产行业。当时市场相对平衡，买卖双方都有一定议价空间。

但从1987年夏天开始，楼市快速升温。到了1988年，市场已经明显由卖家主导，房价大幅上涨，很多住宅都可以接近挂牌价成交，市场普遍相信房价还会继续上涨。

到了1989年春天，市场突然反转。Smith回忆，当时的楼市并不是简单放缓，而是几乎完全停摆。

最先出现变化的不是房价，而是成交量快速下降。买家开始消失，房屋挂牌时间拉长，大量物业卖不出去。

到了1989年底，房价才开始明显下跌，部分地区在短短六个月内跌幅达到约30%。

更严重的是，房价触底后并没有迅速反弹，而是在低位徘徊多年。

最初，大量房屋同时进入市场，挂牌量不断增加；但随着买家减少，越来越多卖家发现，即使降价也很难成交。

部分业主最终选择撤牌，宁愿暂时不卖，也不愿接受过低报价。直到房源数量逐渐减少，市场供需才慢慢重新接近平衡。

2026年杜兰区：2600多套待售，一个月只卖约550套

时间来到2026年秋季，杜兰区正在出现类似的市场特征。

今年9月，杜兰区市场上有超过2600套待售房屋，但当月实际成交只有大约550套。

大量房源留在市场上，成交速度明显跟不上供应。

对于卖家来说，房子越来越难卖，挂牌时间不断拉长，过去那种挂牌几天就收到多个Offer的情况已经明显减少。

定价稍有偏差，就可能长时间无人问津。买家则获得了几年前难以想象的选择空间。

他们不再需要急着抢房，也不必轻易放弃验房、贷款或其他交易条件，可以慢慢比较不同房源，并且在价格和条款上要求更多。

“先卖掉自己的房，再买你的房”重新回到市场

一个很明显的变化，是越来越多买家开始在Offer中加入“先卖房、再买房”的条件。

也就是说，买家只有在成功卖掉自己现有住宅之后，才会完成下一套房屋的购买。

在前几年火热的卖方市场中，这种条件往往很难被卖家接受。因为市场上买家很多，卖家通常可以直接选择没有附加条件的Offer。

但现在情况完全不同。当一套房挂牌很久都没有其他买家时，卖家可能不得不接受这种过去不会考虑的条件。

Smith回忆，1990年代初楼市低迷时也出现过同样的变化。

刚开始，很多卖家坚决不接受“卖房条件”，但随着市场持续疲弱，这类Offer最终逐渐成为正常现象。

这背后反映的是买卖双方心态的变化：买家越来越谨慎，卖家则开始失去过去的议价优势。

房源还可能增加，撤牌潮反而可能成为转折点

Smith认为，短期内杜兰区挂牌数量仍有可能继续增加。

住房负担能力压力、房贷续约以及就业市场的不确定性，都可能让更多业主考虑卖房。

但如果市场持续低迷，另一种变化也可能出现：越来越多卖家发现价格达不到预期后，干脆选择撤牌，不再继续降价。

一旦大量业主暂时退出市场，挂牌供应开始减少，买卖双方的价格差距才可能逐渐收窄。

这并不代表房价会马上上涨。更可能的情况是，市场从现在这种“卖家不愿降、买家不愿买”的僵持状态，逐渐进入新的平衡。

2027年春季可能恢复平衡，但不代表楼市重新繁荣

对于杜兰区什么时候能够走出目前的低迷，Smith的判断是：2027年春季可能开始出现更明显的供需平衡。

不过，他强调，这并不意味着楼市会重新进入上涨周期，更不代表新一轮抢房潮即将到来。

所谓“恢复”，更多指的是买卖双方开始接受新的市场现实。

卖家对价格的预期逐渐下调，买家也不再无限等待更低价格，双方差距缩小之后，交易才有可能重新变得容易。

至于2027年春季是否真的能够成为转折点，目前仍然需要继续观察。

楼市不好，地产经纪真正的考验才开始

市场低迷不仅影响买家和卖家，对地产经纪行业也是一次真正的压力测试。

如今，Toronto Regional Real Estate Board（TRREB）的会员数量，比Smith刚入行时多出数万人。

很多经纪人是在过去楼市火热时期进入行业。当时住宅挂牌后，可能几天内就收到多个Offer，只要市场足够热，即使定价、营销和谈判能力一般，也可能顺利成交。

强劲的市场需求，很容易掩盖专业能力之间的差距。

但今天情况已经完全不同。房屋能不能卖出去，越来越依赖经纪人能否准确判断价格、制定有效营销方案、处理复杂附加条件，以及在买卖双方之间进行真正有效的谈判。

同样一套房，一个经纪人的处理可能让房屋顺利成交，另一个经纪人的操作则可能让物业挂牌几个月都无人问津。

从业时间长，不代表一定会应对熊市

Smith也特别强调，经验不能简单等同于从业年限。

1989年市场突然转冷时，他同样看到不少资深经纪人陷入困境。

一个人在房地产行业做了很多年，并不代表他真正经历过严重的市场调整，也不意味着他知道在房子卖不出去时应该怎么办。

真正有价值的经验，是经历过低迷市场，并且成功处理过定价困难、长时间滞销和复杂交易。

最近有人问Smith，如果他自己没有地产经纪牌照，今天会选择什么样的经纪人代表自己？

他的答案不是拥有最多挂牌、广告预算最大，或者社交媒体粉丝最多的人。

他会选择一个真正经历过低迷市场，并且知道房子卖不出去之后该怎么处理的人。

繁荣市场里人人都聪明，低迷市场才真正考验能力

房地产市场始终存在周期。

楼市火热的时候，房屋容易卖，经纪人的能力差距很难真正体现出来。但当成交萎缩、挂牌增加、价格谈判变得困难之后，市场才开始筛选真正有能力的人。

现在的杜兰区正在经历这样的阶段。超过2600套房源竞争约550宗月度成交，买家重新加入“先卖房再买房”的条件，卖家需要面对更长挂牌时间和更强议价压力。

这些变化都说明，市场已经和前几年完全不同。

Smith并不认为1989年的房价崩盘一定会重演，但当年的一个教训正在重新出现：市场真正转弱时，往往先消失的是成交量，房价的调整反而发生得更晚。

对于现在的大多伦多楼市来说，成交持续疲弱、库存维持高位，已经成为比短期价格涨跌更值得关注的信号。

而对于地产经纪来说，真正的生存大考，也才刚刚开始。