多伦多期房市场危机加剧：2.8万套公寓集中完工，买家陷入补差价困境

高位签约，如今估值缩水：期房买家正在补差价

多伦多期房市场的风险正在集中显现。那些原本希望通过“买期房、抢先上车”进入高价市场的买家，如今正面对价格回落带来的现实冲击。Vitor Almeida 是典型案例。五年多前，他以 675,000 加元签约购买安省旺市（Vaughan）一套预售公寓，并支付约 20% 首付。然而，期房贷款通常在单位接近完工、交房前才最终确认。几年后银行估价显示，该单位仅值 590,000 加元。由于市场价值低于合同价，贷款机构无法按原价放贷，他必须自行补齐差额。

他说，2020年市场火热时根本没有想到会发生这种情况，如果早知道风险如此之大，他不会签约。对于无法补差价的买家而言，后果并不轻松：开发商可以没收首付和相关费用，并在低价转售后向原买家追讨损失。合同具有法律效力，开发商通过法律途径追讨几乎一定会胜诉，这使许多买家陷入两难境地。

价格下跌叠加完工高峰：2026年或成风险爆发年

市场数据正在放大这种结构性风险。

• 2025 年底，大多伦多地区公寓平均成交价同比下跌超过 5%
• 与 2022 年市场高点相比，多伦多公寓价格累计回落约 25%
• 预计 2026 年将有约 28,000 套公寓集中完工
• 当年签约价格与当前市场估值之间的差距持续扩大

按揭经纪人 Ron Butler 认为，2026 年可能成为多伦多问题最严重的一年。大量单位集中完工意味着融资确认压力集中到来，而价格回调使估值与合同价之间的缺口进一步扩大。供给释放叠加需求疲软，使得市场处于典型的“流动性挤压”状态。对于高位签约的买家而言，时间越接近交房，风险越真实。

转让难、监管难：期房风险难以被“拯救”

部分买家尝试通过“assignment（转让合同）”方式脱手，但现实并不乐观。地产律师 Gathya Manoharan 表示，转让必须获得开发商批准，且开发商可收取审批费用，费用从几百加元到数万加元不等。在她接触的众多客户中，真正成功完成转让的仅有一位。她形容当前市场为供应高、需求低，并直言几乎没有客户的新建公寓仍然保值。

University of Guelph 副教授 Diana Mok 指出，这类问题不存在简单的政策解决方案。签署期房合同意味着几年后必须按固定价格完成交易，而市场价格波动无法预测。这更接近高风险投资，而不是保本型资产。当市场上涨时，收益属于买家；当市场下跌时，损失同样必须自行承担。她提醒，不要陷入从众心理。2022 年的集体入场情绪，如今正在转化为现实成本。

多伦多期房市场正在经历一次深度压力测试。当高位入场的买家开始集中交房，合同责任与市场现实之间的落差，正在成为真正的风险考验。