由于赎回需求增加和现金流趋紧，两家资产管理公司加入了不断扩大的房地产基金调整行列，这些调整包括限制赎回或减少月度分红。

近日，Nicola Wealth Management Ltd. 和 Centurion Asset Management Inc. 均向投资者发出通知，宣布对其房地产基金进行变动。两家公司在报道发布前均未回应置评请求。

上周四，Centurion 宣布为其 Centurion Apartment Real Estate Investment Trust (REIT) 启动临时“有序赎回计划”，这是该信托历史上首次限制投资者赎回。不过，公司表示仍将继续支付月度分红。

公司在公告中称，此举是针对“当前的市场环境”，旨在“持续致力于保护信托的长期稳定与表现”。Centurion 的董事会将每月审查该赎回计划。

公告中指出：“过去 18 个月，整个另类投资行业都面临挑战，赎回请求增加、资本流动趋紧影响了许多市场参与者。多家另类投资公司暂停了赎回，使得该信托成为部分投资者的流动性来源，其赎回率为正常水平的 3–4 倍。”

与此同时，据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，Nicola Wealth 周三通知投资者将下调其两只房地产基金——Nicola Canadian Real Estate Limited Partnership 和 Nicola U.S. Real Estate Limited Partnership 的月度分红，并可能延迟赎回。

公司首席执行官兼首席投资官 John Nicola 表示，主要原因是过多投资者同时希望赎回资金，尽管赎回金额不到基金总资产的 5%。

在投资者收到通知的同一周，Nicola 在公司网站上发表文章称，尽管过去三年商业房地产回报承压，但“现在并不是出售房地产资产的好时机”。

他写道：“投资者应保持耐心，至少等房地产市场回暖后再重新评估出售计划。我们认为，半满的杯子比半空的杯子更符合现实。”

Nicola 特别指出，其房地产基金长期回报率明显优于短期表现。
截至 2025 年 6 月 30 日季度报告显示，Nicola Canadian Real Estate Limited Partnership 的年初至今回报率为 0.9%，过去一年为 1.5%，过去三年为 2.4%，过去五年为 7.4%，过去十年为 8.1%，自成立以来的平均回报为 8.8%。

该基金主要投资于工业地产（占投资组合的 43%），以及多户住宅（13%）、自助仓储（13%）、开发项目（11%）和办公楼（9%）。

另一份季度报告显示，Nicola U.S. Real Estate Limited Partnership 年初至今下跌 2%，过去一年下跌 1.3%，但过去三年上涨 2.2%，过去五年上涨 6.8%，过去十年上涨 9.2%，自成立以来的平均回报为 9.7%。该基金主要投资于多户住宅（54%）、工业物业（25%）和办公物业（11%）。

行业趋势背后的原因

就在几周前，Trez Capital Mortgage Investment Corp. 宣布暂停旗下五只基金的赎回，以应对不断上升的现金退出需求。

来自 HighView Financial Group 的研究副总裁 Dan Hallett 表示，这种趋势的背后因素包括市场疲弱和投资者情绪波动。

“部分基金投资的市场确实面临压力，运营也更具挑战性；而有些基金的表现良好，只是投资者希望集体撤出。”他说。

Hallett 指出，当一家基金出现赎回限制的消息后，市场恐慌可能迅速扩散，导致其他类似基金也面临赎回潮。
“新闻头条会加剧投资者的恐惧，他们会想‘我得赶紧卖掉这个产品，以免也被锁定’。”

他提醒，投资房地产基金等低流动性产品需要更高的尽职调查。
“投资者或其顾问都必须深入了解基金净值的计算方式、参与评估的第三方以及所使用的估值方法。”

Hallett 将这种赎回限制比作银行的取款机制。
“即使是皇家银行（Royal Bank），如果同时有太多人上门要求取现，也会出现流动性问题。”