加拿大对房地产的依赖可能会限制央行应对宽松政策的能力。加拿大央行（BoC）在 9 月会议上如预期下调隔夜利率 25 个基点至 2.50%。市场预计还会有更多降息，但蒙特利尔银行（BMO）的经济学家警告称，若行动过快，可能会破坏近期房地产市场的稳定，并重新点燃投机热情。

实际利率与负利率

在深入讨论 BMO 的警告之前，先要理解两个关键的金融概念：实际利率与负利率。

实际利率是通胀调整后的利率——通过名义利率减去通胀率来计算。目前隔夜利率为 2.5%，而总体通胀率为 1.9%，因此实际利率为 0.6%，几乎接近于零。

当通胀率超过名义利率时，就会出现负利率。此时借贷成本低于货币贬值速度，债务随时间推移变得更“便宜”。政策制定者通常会利用这一点来刺激借贷、增加流动性和推动需求。

但一个被忽视的问题是：通胀到底是如何测量的。总体通胀率最受关注，但波动较大。加拿大央行更倾向于采用能减少波动的核心通胀指标，而这些指标在 8 月份都要高得多：CPI-common（2.5%）、CPI-trim（3.0%）、CPI-median（3.1%）。按照这些数据，实际利率已经接近或低于零。

这还没有涉及银行对近期 CPI 模型调整的担忧——这些调整可能低估了真实通胀。但那是另一个话题。核心意思是：如果通胀确实存在，却未被模型捕捉，那么它是否“真实存在”？先按下不表，让我们回到 BMO 的警告。

加拿大的房地产痴迷源于廉价资金

关于加拿大房地产价格数十年持续上涨的叙事，争论不断。从投机到移民，各种因素都被指责过，而其中最关键的推动力只有一个——廉价信贷。这一点 BMO 的经济学家非常清楚。

“至少在过去 20 年里，房地产一直是加拿大的痴迷对象，而自全球金融危机以来的超低利率更是为市场注入了火箭燃料。”BMO 加拿大利率与宏观策略师本杰明·赖茨斯（Benjamin Reitzes）解释道。

加拿大房价对实际利率极为敏感

在过去二十多年里，加拿大房价一直受益于利率下降所带来的借贷刺激。到了 2020 年，利率几乎降至零、人口增长停滞，但由于信贷几乎“免费”，房地产市场进入疯狂模式。随后，当利率回升至健康水平时，即便人口创纪录增长，房屋销售与房价依然大幅下跌。

“利率的正常化让市场恢复了一定理性，房价中的泡沫也有所消退。”赖茨斯表示。

他建议加拿大央行要谨慎拿捏平衡，因为如果降息过度，可能会逆转这部分进展——更糟的是，重新刺激市场过热并引发投机。

BMO 警告：央行应避免负利率

BMO 警告决策者要设定底线，避免进入负实际利率，甚至避免名义利率降至“1 字头”。因为一旦利率低于这一关键水平，可能在心理层面触发购房者和投资者的热情。

“重返负实际利率，或名义利率降到 ‘1 字头’，很可能会再次点燃房地产投机热情，而这是政策制定者绝对不希望看到的。”赖茨斯警告说。他补充称，这也将违背央行谨慎的基调和政府的政策目标——至少是官方宣称的目标。

BMO 认为劳动力市场疲软和通胀放缓为降息提供了理由，但同时警告称房地产风险应限制央行的行动空间。央行与政策制定者都必须权衡再次引爆泡沫的风险。虽然降息能带来短期缓解，但也威胁到房地产的稳定、未来的可负担性 ——以及最终加拿大经济的长期前景。