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降息周期下，房市股市何去何从？
2024年9月18日，美联储首次在四年内宣布降息，将利率从5.5%下调50个基点至5%。本文将探讨此次降息对房地产市场和股票市场的影响。
What’s in this blog:
- 什么是利息?
- 降息对房市的影响
- 降息对股市的影响
- 我们如何投资
什么是利息?
我们今天要讨论的是利息，首先我们来明确一下什么是利息。简单来说，利息是借款人为使用借来的资金或资产而支付的费用，通常以借款金额的百分比计算，也就是利率。利息不仅仅是借款金额（本金）的一部分，它是额外收取的费用。
大多数抵押贷款采用的是单利，也就是只针对本金计算利息。但有些贷款采用复利，这意味着利息不仅适用于本金，还适用于累积的利息。因此，复利的成本通常更高。后面我们会进一步解释单利和复利的区别。
贷款的利率高低取决于借款人的风险评估。风险低的借款人通常可以获得较低的利率，反之，风险高的借款人需要支付更高的利率。比如在申请抵押贷款时，不同银行对同一个借款人的风险评估可能不同，因而提供的利率也会有所差异。
利息的本质是借款人使用资金的成本，而对于贷款方而言，利息是他们的回报。无论借入的是现金、车辆或其他资产，借款人都需要支付利息作为资金成本。利率越高，使用同等资金的成本就越高。
个人借贷和企业借贷都涉及利息。无论是买房、支付学费，还是企业扩展业务、购买设备，借款方都需要支付利息。还款方式可以是一次性偿还全部借款，也可以选择分期付款，比如抵押贷款和投资贷款。
总之，利息是贷款双方之间的资金使用补偿，借款人支付的金额通常超过借入的本金部分，这就是借款的成本。比如，借10万，最终还款11万，多出的1万就是利息。贷款方通过收取利息获得回报，同时在借款期间可能利用这些资金进行投资。
利息主要分为两种：单利和复利。虽然很多人听过这些名词，但未必清楚两者的差别。
首先，单利是最简单的计算方式。其公式为：单利 = 本金 × 利率 × 时间。举个例子，假设你的贷款金额是100万，利率为1%，借款期限是12个月。那么根据公式，利息为：100万 × 1% × 12 = 12万。这是一个典型的单利计算。
单利
公式：单利 = 本金 x 利率 x 时间
例子：单利 = $1,000,000 x 1% x 12个月 = $120,000
接下来我们看看复利。复利的公式是：复利 = 本金 × (1 + 利率)^期数 – 1。仍然以刚才的例子为基础，贷款金额为100万，利率1%，借款期12个月。根据复利公式，计算结果为12万6820。和单利相比，复利多出了6820元，虽然利率和本金相同，但最终利息却有显著差异。
复合利率
公式：复利 = p x [(1 + 利率) n − 1] p = 本金, n = 复利期数
例子：复利 = $1,000,000 [(1 + 1%) 12 – 1]
= $1,000,000 [1.12682 – 1]
= 126,820
简单来说，单利的利息较低，复利则因为累积效应，利息更高。对于借款人来说，单利更有利，而对于投资者来说，复利则更加划算。这就是单利与复利的核心区别。
降息对房市的影响
第一次降息发生在9月18日。大家知道，美联储的政策具有很强的连贯性，它不会轻易在短时间内频繁调整利率。例如两年前的加息周期持续了两年之久，降息同样遵循这个原则，逐步进行。
降息一旦启动，未来的政策方向基本明确，预示着会继续降息。现在让我们看看降息对房地产市场的影响，特别是加拿大。因为我们在加拿大，关注的重点自然是本地的房地产市场。
加拿大的降息步伐明显快于美联储。例如，从今年6月5日的第一次降息开始，利率从5%降至4.75%。随后，7月24日再降25个基点，降至4.5%。最近一次降息发生在9月4日，利率进一步降至4.25%。也就是说，加拿大已经连续三次降息，分别发生在6月、7月和9月，目前利率为4.25%。
接下来，我们看看降息对加拿大按揭贷款（mortgage）的影响。理论上，利率下降应当带动按揭贷款的成本下降，但实际情况并非如此。通过对比收入和按揭贷款的占比，可以发现按揭贷款仍然处于较高水平。
尽管利率下调，但按揭贷款占家庭收入的比例依然很高。对于个人来说，关键不在于贷款的绝对金额，而在于贷款占收入的比例。例如，如果你有100块钱，关键在于按揭贷款占这100块钱中的多少。
加拿大多次提前降息的原因归根结底是因为民众的收入水平不足以支撑高昂的按揭成本。通过降息，表面上似乎减轻了压力，但实际情况是，按揭贷款占收入的比例依然过高，导致许多人的现金流被房地产牢牢锁住。
虽然降息似乎带来了一些缓解，但并没有显著改善民众的财务状况。即便按揭贷款减少，房价下跌也意味着很多人的房屋净值下降，进而影响到其信用额度（home line credit）。当房价下跌，银行收紧信贷政策，许多人发现自己的现金流出现了问题，甚至有些人已经断流。这是因为当前的房价下跌趋势已十分明显。
我们来看这张图。橙色线代表加拿大的平均房价，蓝色线表示成交量。从今年6月开始，随着6月、7月和9月的连续降息，大家原本期望房价会随之上涨。然而，实际情况恰恰相反，房价不但没有上涨，反而大幅下跌，跌幅相当明显，大家可以看到橙色线的走势。
现在有人可能会问，房价下跌是否意味着抄底的好时机到了？我们再看看蓝色线，代表成交量的线条。可以看到，虽然房价下跌了10%，但成交量反而在增加。这说明了什么？是抄底的信号，还是另有原因？
通常情况下，房价下跌会导致卖家不愿意出售，等待价格回升。然而，这里我们看到的是成交量的上升，表明有一部分人意识到了房地产市场的问题，选择尽早出售房产，或者由于现金流断裂，不得不卖房。无论原因如何，成交量的增加与价格的下跌形成鲜明对比，说明更多人正在退出房地产市场。
从图中可以明显看出，房价自最高点已经下跌了约10%，由接近4万的成交均价跌至3.5万左右。这清楚地表明，加拿大的房地产市场正面临显著压力。
从图表可以看到，自6月开始的降息并没有推动房价上涨，反而导致房价继续下跌。虽然2023年全年房价一直在下滑，但到了今年1月，市场出现了短暂的反弹。为什么会在1月反弹呢？原因很简单，当时许多人预期今年会降息，并认为这是抄底的好时机，因此房地产市场短暂回升。
然而，随着6月、7月连续降息后，市场并没有如预期那样上涨，反而持续下跌。这表明降息并未对房地产价格产生预期中的支撑效果，反而进一步加剧了房价下行的趋势。图表清晰地反映了这一点——降息并未带来市场复苏，反而让房价继续走低。
这些数据非常真实。我们来看8月份的房价情况，虽然9月份的统计还未公布，但8月份的数据已经显示出趋势。通过monthly price change，我们可以看到加拿大主要的三个省份——BC省、安省、魁北克省——房价全面下跌。BC下跌了2.2%，安省下跌了2.4%，魁北克下跌了1.4%。虽然有一些小省份房价在上涨，但整体来看，全国8月份的平均房价下跌了2.7%。虽然跌幅不大，但这反映了一个明确的趋势：房地产市场的下行已经开始，并且这一趋势可能还会持续。
我们来看一下房地产市场的高峰，发生在2022年5月左右。从那时起到现在，已经两年多过去了。大家可以看到，房价并没有继续创新高，而是开始下跌。即使期间有过几次反弹，但反弹幅度越来越弱，表现出市场明显的疲软。整个房地产市场已经进入了一个下降通道。
有人可能认为两年的时间不足以说明问题，那我们再看看事实。自2022年开始，美联储启动加息周期，房价随之下跌，这是不争的事实。从图表上也能清楚看到，加息与房价下跌的相关性。
现在，虽然我们已经进入了降息通道，但房价并未因此回升，反而继续下跌。这个趋势是非常明确的。
再看看宏观经济状况。2022年，疫情后的经济反弹使北美经济表现强劲，尤其是就业市场。那时，失业率非常低，大家都有收入，能够轻松应对按揭贷款。然而到了2024年，情况发生了显著变化。失业率攀升至6.7%，经济整体开始走下坡路。
即使有些人还能支撑 mortgage，收入状况是否能长期支撑是一个巨大的问题。房地产市场的信心开始崩塌，越来越多的业主因为无力负担而被迫出售房产。这是我们当前必须关注的一个重大问题
总结
虽然利率有所下降，但这并没有带来预期中的房价回升。真正的问题不在于利率，而在于现金流断裂。许多人因为失业或收入减少，导致无力支撑按揭，即使降息，也无法缓解他们的财务压力。大家需要的不是更低的利息，而是更高的现金流。
从市场走势来看，房价处于下行通道，虽然成交量在上升，但这反映的更多是市场信心的缺失。成交量的上升往往意味着部分投资者在抄底，或者一些房主因现金流断裂而不得不出售房产。
总结来说，降息并未改变市场的整体下行趋势。当前的核心问题在于经济走向低迷，失业率上升，现金流紧张，导致房地产市场难以反弹。这是我们必须关注的关键。
降息对股市的影响
我们刚才讨论了房地产市场，现在我们来看看降息对股市的影响。首先，左侧这张图展示了美联储从加息到降息的过程。美联储于2022年3月首次加息，幅度为25个基点，随后逐步加大力度，分别在5月、6月、9月和12月加息，最高达到了5.5%。在2023年，美联储又加了四次，每次25个基点。在经历了一系列猛烈的加息后，直到2023年9月，美联储才首次减息，幅度出乎意料地达到50个基点。这一举动表明，当前市场的资金流动性紧张，许多机构和个人的资金链已经断裂，迫使美联储采取更积极的降息措施。
右侧的图表展示了利率变化的趋势。从2022年3月开始，美联储进行了11次加息，最终将利率提升至5.5%。直到2023年9月，利率才从这个高点下调至5%。这组数据清晰地反映了美联储的货币政策演变，以及其对市场流动性的响应。
整体来看，降息意味着市场对经济前景的担忧加剧，而这将直接影响股市的表现。
我们来看这张美国道琼斯指数的月线图，每根柱子代表一个月。2022年3月，美联储开始加息，市场的资金流动开始收紧。短期内，我们看到指数在加息后持续下跌，从3月跌至9月。到了2022年10月，市场开始反弹，持续上涨，直到2023年8月停止加息，这个过程大约持续了17个月。
在这段加息期间，短期内股市确实下跌。然而，中期来看，随着市场的适应和调整，股市在停止加息时已经恢复，并超过了2022年3月的高点。这说明，尽管短期受压，但中期内股市仍有上涨的潜力。
在停止加息后，市场初期对未来走势充满不确定性，导致又有3个月的回调。然而，市场很快意识到美联储已经真正停止加息，信心恢复，进而进入牛市阶段，股市显著上涨。
综上所述，降息导致市场现金流增加，进而吸引更多买盘。随着买方力量的增强，整个市场开始回升。因此，从短期的下跌到中期的上涨，再到长期的明确牛市，整个股市已经进入了新的上升周期。这就是利息加息与减息对股市的影响，我们在这一完整的加息与减息周期中得出了这一结论。
总结
当经济放缓时，美联储会降低联邦基金利率，以刺激金融活动并促进经济增长。降息的效果与加息相反，较低的利率被视为增长的催化剂，有利于个人和企业借贷，从而提升盈利潜力和经济活力。消费者在较低利率的刺激下，倾向于增加消费支出，例如送孩子上私立学校和进行更多购买。与此同时，企业则能以更低的成本进行运营、收购和扩张，这些都将进一步推动未来的盈利能力。
当前经济放缓的背景下，许多人面临失业和收入减少的问题，这促使美联储实施降息以缓解经济压力。降息后，借贷成本降低，使得市场上的可支配现金增加，刺激消费和投资，从而带动股市上涨。因此，投资者和经济学家普遍认为，降息将促进股市进入牛市阶段，企业盈利的增长将进一步推高股价。这一系列变化表明，降息不仅为经济注入了活力，也为股市的回暖提供了坚实基础。
总结：我们应该如何投资
在当前的经济环境中，房地产市场正面临挑战，而股市则逐渐显露出牛市的迹象。这一背景为普通投资者提供了独特的机遇。我们通过数据分析得出结论，房地产市场已走到尽头，而股票市场的复苏提示我们要调整投资策略。
首先，不投资将面临贫穷的风险。然而，投资的关键在于方向，急于赚钱可能导致错误决策，甚至落入骗局。因此，投资者必须谨慎行事，确保投资的专业性。与真正懂得投资的专业人士合作是至关重要的，因为他们可以帮助您选择合适的投资方向，避免无谓的损失。
随着第四次工业革命的到来，人工智能和新兴技术改变了传统投资格局。这一变革要求投资者更加关注未来的投资机会，尤其是那些与科技创新紧密相关的领域。投错方向可能导致巨大的财务损失，而依靠专业人士的指导能够降低风险，提高投资成功的概率。
在此背景下，保本基金和投资贷款被认为是理想的投资工具。公募基金和保本基金提供了相对稳定的回报，适合风险厌恶型投资者。投资贷款则允许您以单利的方式借款进行投资，同时获取潜在的负利收益。通过合理利用这些金融工具，您可以在经济波动中实现财富增值。
举个例子，如果您以单利借款100万，支付的利息为12万，而通过投资赚取的收益可能会远超这部分利息。假设通过负利投资获得的收益为12.68万，您不仅能够支付利息，还能实现额外的利润。在时间拉长至5年或10年的情况下，这种差距将变得更加显著。
综上所述，面对经济环境的变化和技术的快速发展，普通投资者需要保持清醒的头脑，依靠专业人士的指导，结合保本基金和投资贷款等工具，科学规划投资策略，以实现长期财富增值。
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