加拿大房价较高峰已跌23%！人口增长放缓，未来两年楼市压力可能更大

加拿大房地产市场的压力，可能还没有结束。

今年春季，利率上升和加美贸易紧张一度打断楼市复苏。此后成交和房价曾连续数月改善，但到了9月，市场再次失去动力。

全国住宅销量同比下降近8%，基准房价同比下降3.5%。加拿大房地产协会数据显示，综合基准房价已经较2022年初高峰下跌约23%。

现在，除了高利率和住房负担能力问题之外，另一个变量正在变得越来越重要：加拿大人口增长明显放缓。

国家银行高级经济学家Daren King警告，如果联邦政府继续按照现有目标减少非永久居民数量，人口调整最困难的阶段可能还在前面，并可能在2027年和2028年进一步压制加拿大房地产市场。

房价较2022年高峰已跌23%，9月楼市再次转弱

加拿大楼市今年一度出现改善，但进入秋季后，势头再次减弱。9月全国住宅成交量同比下降约7.7%，楼市重新转弱。

安省尤其疲软，9月成交量同比下降8.3%，并比过去10年同期平均水平低约21%。

与此同时，全国房价仍明显低于2022年初的高峰。

楼市面对的问题也已经不只是二手房价格下降。已建成但尚未售出的新房数量升至纪录高位，而人口增长减速也正在降低部分地区住房需求，增加空置压力，并对租金形成影响。

国家银行认为，人口变化正在成为未来两年加拿大楼市不能忽视的变量。

加拿大人口增长已经明显放缓

加拿大统计局数据显示，截至2026年7月1日，加拿大人口约为4,180万，过去一年仅增长约0.5%，是一个多世纪以来最低的人口增速之一。

其中，非永久居民数量已经开始下降。截至7月1日，加拿大约有278万名非永久居民，占全国人口6.7%，低于2024年10月7.2%的高点。

过去一年，非永久居民人数减少超过15万人。不过，目前6.7%的比例距离联邦政府设定的目标仍有明显差距。

加拿大政府目前承诺，到2027年底将临时居民占总人口比例降至5%以下。这也是国家银行担心楼市进一步承压的原因。

国家银行：人口调整最困难的阶段可能还在后面

King表示，之前市场一度认为，加拿大人口调整最困难的阶段已经过去。但随着最新人口数据公布，这个判断可能需要重新考虑。

虽然非永久居民人数已经开始下降，但降幅仍小于此前部分预测。如果政府希望在2027年底达到5%以下的目标，未来还需要进一步减少临时居民规模。

King认为，如果政策方向维持不变，人口增长进一步放慢的影响，可能会在2027年和2028年更加明显。

房地产市场对此尤其敏感。过去几年，加拿大人口快速增长曾明显增加租房和购房需求，现在人口增速迅速下降，这一支撑楼市的力量也开始减弱。

安省人口可能停滞，BC省甚至可能减少

人口变化对不同地区的影响并不一样。国家银行认为，目前房地产市场已经比较疲弱的省份，未来受到人口增长放缓的冲击可能更加明显。

安省和BC省目前住宅成交量，都比过去10年平均水平低大约22%。大温地区9月住宅成交量也比过去10年同期平均水平低约25%。

按照国家银行的预测，未来两年BC省人口可能减少，而安省人口则可能基本停滞，两省的人口表现都将低于全国平均水平。

对于多伦多和温哥华这样的市场来说，这一点尤其值得关注。过去几年，高人口增长曾在高房价、高利率环境下继续支撑住房需求。

如果人口增长明显放缓，而住房负担能力仍然没有根本改善，那么楼市就会失去一部分需求支撑。

魁省也可能面临较明显的人口冲击。国家银行指出，当地二手房成交已经低于过去10年平均水平，如果人口增速继续下降，房地产市场还会面对额外压力。

房子已经建好，却越来越难卖

人口增长变化产生的影响，已经开始从二手房市场延伸到新房和租赁市场。目前加拿大已经建成但尚未售出的新房数量升至纪录高位。

这意味着，过去几年按照高人口增长预期开发的一部分住房，现在面对的需求环境已经发生变化。

如果人口增长继续放缓，开发商消化现有库存的时间可能进一步延长，新项目启动也会更加谨慎。

与此同时，人口增长放缓还会影响租赁市场。当新增租客数量下降时，空置率上升，租金压力也可能随之减弱。

从住房负担能力角度看，这并不完全是坏消息。King认为，随着二手房、新房建设和租赁市场同时降温，未来几年加拿大住房负担能力继续改善的条件已经逐渐形成。

换句话说，楼市压力增加，对房东和开发商不利，但对长期被高房价和高租金挤压的购房者和租客来说，可能带来一定改善。

11月移民计划，将成为楼市重要观察点

现在最大的变数之一，是联邦政府是否继续严格推进现有的人口目标。

目前政府已经承诺，到2027年底把临时居民比例降低到全国人口的5%以下，并在2027年之后把永久居民新增人数控制在总人口的1%以内。

King认为，政策仍然存在调整空间。国家银行希望政府重新评估人口削减速度，避免人口增长突然放缓对房地产、建筑和整体经济造成过大冲击。

接下来的移民计划因此值得关注。如果临时居民数量继续快速减少，加拿大住房需求可能进一步下降；如果政策有所调整，人口因素对房地产市场的压力也可能减轻。

利率仍然是另一个不确定因素

人口并不是加拿大楼市唯一的风险，利率走向仍然非常重要。

加拿大央行最新消费者预期调查显示，消费者对未来1年、2年和长期通胀的预期仍然偏高，贸易摩擦和能源价格也是最常被提到的通胀风险来源。

这使得市场对未来利率路径出现分歧。部分经济学家和投资者开始讨论央行是否需要重新收紧货币政策；Rosenberg Research总裁David Rosenberg则认为，仅凭消费者通胀预期押注加息并不可靠，并警告更高利率可能进一步打击本来已经疲弱的加拿大经济和房地产市场。

加拿大楼市正在失去过去最重要的支撑之一

从2022年初高峰至今，加拿大房价已经下跌约23%。过去几年，即使房贷利率快速上升，人口高速增长仍然不断为住房市场增加新的需求。

现在，这个环境正在改变。非永久居民比例已经从7.2%的高点降至6.7%，而政府目标是在2027年底进一步降至5%以下。

如果这一调整按照计划推进，2027年和2028年可能成为加拿大房地产市场新的压力期。

尤其是安省、BC省以及部分本来成交就已经明显低于长期平均水平的地区，人口增长放缓可能让复苏更加困难。

不过，房价下降、租金放缓和库存增加的另一面，是住房负担能力可能继续改善。

因此，未来加拿大楼市面对的可能并不是简单的“涨还是跌”，而是一场更深层的重新平衡：过去依靠高速人口增长支撑的住房需求正在减弱，而房价、租金、开发商库存和新房供应，都需要重新适应一个人口增长更慢的加拿大。