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解密加拿大房地产-个体租赁市场的终结 | Ai Financial 基金投资

编辑于2024.2.6

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今天，我们将针对最近加拿大国会发布的一份报告展开讨论，该报告聚焦于可负担住房的情况。通过解读这份报告，我们得出一个结论：加拿大的个体租赁市场已经走到了尽头。

可负担住房报告解读

2023 年 10 月 5 日，参议院银行、商业和经济常设委员会恢复了住房研究，特别关注住房负担能力。加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 估计，如果住房部门的生产率没有任何变化，2022 年至 2030 年间，加拿大的住房存量将增加 170 万套，而所需的住房供应增加将需要在这一预测基础上再增加 350 万才能达到其负担能力目标。这意味着生产率需要增加两倍以上才能满足负担能力目标。

可负担住房报告解读

市场现在向我们发出信号，表明必须进行更多金融投资。物价上涨，利率上升，这将迫使人们不得不增加储蓄。市场正在迫使人们进行调整，无论这种调整可能多么令人不快。因此，无论是建造住房还是对工业进行投资以提高未来的生产力，都没有一个简单的解决方案。在七次会议中，委员会收集了 13 名证人的建议和两份关于增加加拿大住房供应的联邦解决方案的书面简报。在委员会研究期间，联邦政府发布了2023年秋季经济声明，其中纳入了出席委员会的证人提出的一些建议。这些建议分为四个主题：协调、创新、人才和资本。我们 也将从这四点进行分析

1. 协调

为了促进城市中心的密集化，我们迫切需要联邦政府采取具体行动。这包括对市政资金的附加条件，要求资助项目周边的住房实现密集化，并豁免涉及多单元租赁建筑的住房项目的开发费用。首先，我们强调城市协调的必要性，其中政府和城市部门需要紧密合作，推动城市从传统的开放式住房结构向更为紧凑的现代城市发展。

这一转变意味着政府对市政资金的监管条件必须与住房密集化直接相关。我们观察到这种变革，从传统的Urban City模式向更紧凑的Modern City模式迈进，这对于提高住房密度至关重要。随着联邦政府的介入，我们期望看到对公共交通资金的附加条件，这将使得住房密集化成为城市发展的核心目标。

关键的第二点是，我们需要联邦政府在引领方面发挥更为积极的作用。我们必须建立一个永久性的讨论机制，通过员卓会议的方式，汇集所有相关利益方，包括省政府、市政府、原居民、学术界、工业界和倡导团体。这将有助于减少监管和行政障碍，以推动经济适用房的供应。

在这一过程中，国家住房战略将是不可或缺的一部分，确保政策意图的充分实现，并减轻行政负担。虽然有一些分歧，但我们看到部长提到了国家住房战略的重要性，这不仅是为了解决当前的房地产问题，更是确保长期的、可持续的发展。

总的来说，只有通过联邦政府的积极介入，我们才能迈向一个更为紧凑、可持续的城市发展模式。这种改革不仅仅是对房地产市场的调整，更是对整个社会结构和发展方向的深刻变革。

通过金融投资和国家的领导力，我们有望实现更高效的资源配置，解决房地产问题，推动城市的持续繁荣。在创新方面，报告指出建筑行业规范和法规的差异是创新困难的根本原因。为了解决这个问题，建议设立一个圆桌会议，由联邦政府主导，以促进建筑规范的紧急协调，并消除创新障碍。此外，为了提高建筑行业的生产力，需要引入创新基金，以解决供应链问题，并推动整个住房部门的创新。

2.创新

在第二部分中，我们要讨论的是创新。设立一个圆桌会议是为了让联邦政府能够积极地协调建筑规范，以推动整个行业的创新。我们强调了规范的重要性，因为目前建筑规范和法规的不一致性阻碍了创新的大规模实施。John Love在Kinzak Kapitol提到，现在的住房领域创新困难重重，因为建筑规范和法规存在差异，甚至在同一个城市也有不同的规范和法规。这种差异阻碍了模块化住房等创新的推广。
我们必须认识到，行业的规范不完善阻碍了创新。要实现住房创新，我们不能每个住房都定制化。定制化住房生产效率低下，无法大规模生产。因此，创新的第一步是完善建筑行业的规范和法规。
此外，政府需要致力于提高建筑行业的生产力。现有的建筑行业生产效率落后，需要创新的资金和资本来解决这个问题。政府的领导将有助于促进行业的创新。

Bob在CMHC指出，缺乏可靠的供应链是住房创新的另一个障碍。因此，政府的领导将有助于促进住房部门的创新。政府应该激励私营企业增加专用租赁住房的存量，以提高加拿大的住房负担能力。

我们必须改变对家庭构成的观念。在加拿大，租赁住房被广泛接受和常态化，与欧洲国家的文化有所不同。因此，我们需要习惯这种改变观念，并接受租赁住房作为最好的选择。政府正在研究办公室改建成住宅房，这也是一种创新的住房解决方案。

总的来说，政府的介入和创新基金将推动建筑行业的发展，提高住房生产力，并改变人们对住房的观念。这些改变将有助于解决加拿大当前面临的住房问题，促进社会的长期发展和繁荣。

3.人才

在谈及人才问题时，我们需要认识到加拿大建筑行业的艰辛现状，这导致年轻人不愿意进入这一领域。为了解决熟练劳动力短缺的问题，政府应该吸引那些接受过技术贸易培训的人才，特别是那些在留学移民方面具有相关技能和经验的人。在制定移民政策时，应优先考虑这些受过培训、具有建筑行业技能的候选人。因此，对于留学移民和商业领域的人士来说，这是一个未来可行的发展方向，可以吸引更多这样的人才来加拿大。

我们必须认识到，只有吸引这些具有技能和经验的移民才能加快加拿大住房建设的步伐。因此，我们需要优先吸引这些具有房地产专业技能的技术移民来加入我们的国家。此外，我们也需要向高中生们传达一个重要信息，即不一定非要上大学才能有良好的职业发展。高中毕业后，他们同样可以选择进入建筑行业，获得稳定的工作和收入。

当前，加拿大建筑行业劳动力的老龄化问题十分严重，这导致了64000个建筑行业职位的空缺，空缺率高达5.1%。因此，我们迫切需要更多的人才加入这一领域。同时，我们也需要重新审视进入加拿大的工人类型，确保他们能够满足加拿大住房市场的需求，并提高国家的平均生产力。因此，针对移民候选人的政策倾斜将朝着这个方向发展。

4.资本

在谈及资本问题时，我们需要思考如何改善加拿大整体的抵押贷款和住房计划。联邦政府应该继续简化申请流程，支持建设更多的社会住房。此外，政府应该向投资者提供更多明确的信息，特别是关于加拿大抵押债券计划的信息。资本是推动一切活动的关键，我们需要确保资本充足，以便顺利进行房地产交易。

联邦政府应该通过提供贷款担保和低利息债券（利率仅为1%，期限长达20年甚至50年）等方式，吸引资本进入房地产市场。建议联邦政府继续投资非营利性住房部门，以建造更多经济适用房，从而增加住房供应。资本的介入对于解决加拿大住房问题至关重要。

当前，利率的上升给房地产市场带来了巨大的压力，导致许多房屋销售活动停滞。然而，真正的问题并不在于利率的不确定性，而在于我们正步入高利率时代。高利率时代直接影响了个人的投资和购房决策，导致房屋交易停滞。加拿大现有的社会住房存量仅占房地产市场的3.5%，这远低于经济合作与发展组织其他成员国的水平。因此，联邦政府必须采取措施，确保充足的资本进入房地产市场，以解决住房不足的问题。

为了防止出现烂尾楼和个人破产的情况，监管机构需要确保金融机构具备充足的资本储备。此外，政府还应该加强消费者保护，避免个人因高利率而陷入财务困境。对于即将到期的抵押贷款，政府应该考虑如何分摊风险，以减轻个人的经济负担。

政府应该鼓励充分竞争和监管金融机构，同时开放银行业务，让更多私人企业参与房地产市场。这些合规机构的介入将有助于确保资本有效地流入房地产市场，促进住房供应的增加。因此，政府必须采取措施来引导资本进入合规的渠道，而不是让个人在不确定的环境下投机炒房。

可负担住房报告总结

总结前面所述的四点内容。在城市规划中，政府的领导作用至关重要，以解决城市中心密度的问题。密度化是城市发展的趋势，需要政府的协调来实现。
从创新的角度，政府的介入可以提高建筑行业的生产力，从而加快房屋建设速度，缓解当前的住房短缺问题。我们还强调了对房屋概念的转变，认识到拥有房屋所有权并不是唯一选择，租赁也是未来加拿大的发展趋势。
人才方面，通过吸引技能熟练的移民，我们可以解决当前住房生产力的短缺问题，从而缓解住房需求紧张的局面。
资本方面，私营企业的资本介入和开放银行业可以帮助解决房地产领域的问题，推动整个行业的发展。

房地产现状

根据数据显示，到2022年，加拿大有66.5%的人拥有自己的住房。这表明加拿大人口的住房拥有率非常高，这也是政府提出改变所有权观念的原因之一。
随着时间的推移，加拿大的房屋租赁趋势愈发明显。举例来说，一个家庭可能只有三口人，但却居住在一个有着多个空房间的大房子里。这些空房间可以出租，从而解决房屋所有者的负担。因此，我们需要改变观念，认识到租房已经成为现代年轻人的生活方式，而非仅仅是一种权利。

我们可以从美国的迁徙一代中看到这种趋势，其中四分之一的人选择永远租房而不购房。这种趋势同样存在于加拿大，即使是百万富翁也倾向于租房。租房已经成为一种生活方式，体现了对所有权的不同看法。
此外，考虑到买房的高昂成本以及与房地产相关的各种费用和烦恼，许多人更倾向于租房。租房不仅方便，而且可以更灵活地适应生活变化。相比之下，购房可能会束缚个人的行动自由，并且需要承担更多的责任和费用。
因此，现在的年轻人更愿意选择租房而不是购房，因为他们追求的是更为便捷和轻松的生活方式。这种趋势的出现，也让我们认识到租房已经成为一种新的生活模式，值得我们更多地关注和探讨。

现在我们看一下当前租赁市场的现状。根据数据显示，加拿大有66.5%的人拥有自己的住房。然而，如果我们将那些能够负担得起的房屋所占的比例剔除，剩余的租赁市场占据了整个房地产市场的30%。这显示出租赁市场是一个庞大的市场，但我们个体能否在其中分一杯羹呢？
正如刚才所讲，报告强调了国家和大资本的介入。一旦国家和大资本介入，意味着市场将迎来正规化。过去几年出台的各种政策以及加强的监管都表明了这一点。这些举措旨在重新洗牌，将那些不正规的市场主体腾出市场份额，让更加正规的实体进入租赁市场。
接下来，我们将会看到大型的公寓建筑、小区甚至整片土地的租赁市场将逐渐被正规军所接管。这也意味着，随着国家和大资本的介入，许多租赁市场中存在的问题将得到解决，房地产供应也将得到完善。
然而，这一转变并非一蹴而就，可能需要数年甚至十年的时间。但我们可以明确地看到，大方向已经确定。因此，对于那些对房地产市场有着执念的个人来说，未来可能会变得越来越艰难。个体散户的资金将逐渐被挤出房地产市场，而将会流向金融市场。

我们可以预见未来个体资金将更多地流入金融市场。金融市场作为现代经济的血液，将资金分配到各行各业，从而促进整个社会的发展。
Ai Financial建议所有投资者，尽早将投资重心转移到金融市场，以适应当前的变化趋势。金融市场作为现代经济的核心，扮演着资金分配的关键角色，支持着各行各业的发展。不仅可以为个人带来长久稳定的盈利，而且可以为整个社会创造真正的价值。通过正确的投资策略和风险控制，我们可以实现长期稳健的财富增长，同时也为社会的繁荣做出贡献。

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