加拿大房地产市场：房贷暴涨、租金下跌，现金流压力全面显现

过去两年，加拿大房地产市场并没有出现外界曾预期的“崩盘式调整”，但隐藏在表面平稳之下的，是越来越明显的压力转移。从房贷续约到租金回落，家庭与投资者正在同时承受双重挤压。

250万家庭进入续贷周期，现金流压力全面上升

随着Bank of Canada自2022年开始快速加息，大量在疫情期间锁定低利率房贷的购房者，正在陆续进入续约周期。

目前预计约有250万加拿大家庭将面临更高利率的房贷续约。虽然整体违约率仍处于可控水平，并未出现大规模抛售，但现实情况是：大多数家庭是“扛住了”，而不是“没压力”。

TD Bank的调查显示，在面对更高月供的家庭中：

• 约39%需要动用储蓄或减少储蓄来维持生活；
• 约56%已经开始削减日常开支。

这意味着，房贷压力正在直接侵蚀家庭现金流。

为了还房贷，生活方式正在改变

在高利率环境下，越来越多家庭开始调整生活方式：

• 取消旅行计划
• 减少外出消费
• 停止或减少退休储蓄
• 动用紧急资金
• 甚至考虑出租房间增加收入

在这轮房贷续约压力中，不同家庭的处境各有差异，但共同点是现金流明显收紧。来自渥太华的Michael Toope在续约后利率升至4.25%，还款额几乎翻倍至每两周950加元，住房支出占收入超过40%，不仅耗尽紧急储蓄，还停止TFSA供款，甚至开始动用储蓄维持日常开支，连接孩子回家的行程都在犹豫取消。

相比之下，安省伦敦的Bonnie Clancy则在低利率时期提前锁定1.86%利率并持续储蓄，通过卖车、减少旅行等方式降低支出，并积累1.5万加元提前还贷，在续约利率升至3.79%后反而实现月供下降。

另一位36岁的Brendan Ryan则面临更大压力，他在2023年以超过5%的利率续贷后每月多支出500加元，又叠加失业、不孕治疗等约4万加元的额外支出，只能依赖信用额度支撑，已完全停止退休储蓄。

与此同时，56岁的Rick Terpstra夫妇在重新背负房贷后，利率从2.05%升至3.95%，月供从1700加元升至接近2400加元，尽管提前偿还部分本金，但仍需考虑出租房间以缓解压力。

这些案例显示，即使未出现大规模违约，不同收入与准备程度的家庭，在高利率环境下面对的财务压力差异正在迅速扩大。

租金下跌，投资房东开始承压

与此同时，房地产投资端的逻辑也在发生变化。

随着加拿大政府自2024年起收紧移民政策，限制留学生和外籍劳工数量，人口增速明显放缓。数据显示，2025年加拿大人口增长首次转负，减少约0.2%，约10.2万人。

需求放缓直接影响租赁市场。根据 Rentals.ca 数据，自2024年初高点以来，平均租金每月下降约200加元。

在供应端，大量新建公寓进入市场，同时部分原本用于出售的项目转为出租，进一步加剧竞争。

房东“稳赚”逻辑被打破

在多伦多，一位投资房东原本计划将租金上调30%，但现实却迫使他降价160加元才能找到租客。

疫情期间，许多投资者的逻辑是：低利率+高租金=稳定收益。但如今，这一逻辑正在被打破。

Canada Mortgage and Housing Corporation 数据显示，大多伦多地区公寓空置率已从0.7%上升至0.9%。虽然仍不算高，但房东为避免空置，不得不主动降租。

对于在2021至2023年高位入场的投资者来说，他们正面临利率上升与租金下降的双重压力。一些房东每月需要承担700至1000加元的现金流亏损，部分人已开始考虑出售房产。

市场未崩，但压力正在积累

整体来看，加拿大房地产市场并未出现剧烈调整，但风险正在从“价格端”转向“现金流端”。

自住房家庭通过削减开支和动用储蓄维持还贷；投资房东则在租金下跌与融资成本上升之间承压。

市场的“稳定”，更多是一种被动维持，而非真正的健康状态。

随着未来两年更多房贷进入续约周期，以及供需结构继续变化，这种压力是否会进一步释放，仍存在较大不确定性。