大温地产开发商拒披真实财务状况，藐视法庭或面临入狱

一名身家曾高达数千万加元的大温地产开发商，正站在法律与财务危机的交汇点上。如果未能在法院设定的最后期限前，全面、如实披露个人财务状况，她可能在本月晚些时候被正式收监。

据 CBC News 报道，卑诗省地产开发商 Helen Chan Sun（孙海伦，音译）已于两个月前因藐视法庭被判处 40 天监禁。卑诗省最高法院法官 Richard Fowler 决定暂缓执行刑期至 2 月 20 日，给予其最后机会，全面披露个人收入、支出及资产状况。

与此同时，另一组债权人已向法院申请对孙发布个人破产令，相关听证会将于本周举行。

财务披露争议：申报资产与现实生活的巨大落差

孙是大温地区多家住宅开发公司的唯一股东兼首席执行官，并通过其核心公司 Landmark Premiere Properties Ltd. 及多家子公司，持有和管理用于未来开发的土地与物业。

法院文件显示，她在 2018 年 曾申报个人净资产 9,400 万加元；而在 2023 年 提交的材料中，其净资产已大幅缩水至 约 2,100 万加元。

在庭审中，孙坚称自己“严重缺乏现金流”，并表示其唯一资产是所持有的公司股份。她称自己与母亲同住，年收入仅 6 万至 7 万加元，名下只有一个银行账户和一张信用卡。

然而，法官对这一说法持强烈怀疑态度。福勒法官指出，从孙的生活方式、消费记录及过往财务披露来看，其说法难以解释：

• 为何无法履行每月 30 万加元的还款命令
• 为何仍存在高达 350 万加元 的未清债务
• 以及其财务状况与实际消费之间的明显矛盾

法官在 11 月的听证会上直言不讳地对孙的律师表示：

“你的当事人必须明白，她现在正处于极其脆弱的境地。试图混淆视听、设置障碍的阶段已经结束了。”

奢侈消费记录，引发藐视法庭指控

本案源于一笔可追溯至 2018 年 的 450 万加元 抵押贷款。该贷款由 GC Capital Inc. 提供，用于一个最终失败的本拿比地产项目。

孙与另一名男子为该贷款提供个人担保。项目违约后，GC Capital 向担保人追讨债务。

2021 年，孙与 GC Capital 达成和解协议，同意分期偿还 560 万加元。她已支付约 300 万加元，但自 2022 年夏天 起停止还款。

两年后，卑诗省最高法院书记官裁定，要求孙每月偿还 30 万加元，直至清偿余额。

在随后的取证过程中，GC Capital 的代理律师、资深诉讼律师 Ravi Hira 指出，孙的生活方式与其申报收入“明显不符”，包括：

• 使用高端车辆
• 无需支付房租
• 每月在奢侈品上的支出高达数千加元
• 消费项目包括度假、爱马仕、阿玛尼、迪奥服装及卡地亚珠宝

法院书记官采信了上述证据，称相关情况“前所未见”，并认定孙在取证中闪烁其词，由此下达了月供还款命令。

房地产下行，加剧“纸牌屋式”财务风险

在听证会上，孙的财务状况被形容为一座“正在倒塌的纸牌屋”。而这一描述，也折射出当前大温房地产市场的现实处境。

孙在法庭文件中将自身危机归因于市场急剧下行。数据显示，卑诗省去年房屋年销量跌至 20 年低点，较过去十年平均水平下降近 25%。

她指出，多家知名地产公司缩减规模、裁员，多个项目被推迟或取消，预售市场显著萎缩。Landmark 及其关联公司同样遭受重创。

孙和 Landmark 曾重仓投资 Cambie Corridor，该区域曾因 Oakridge redevelopment（总值约 65 亿加元）而被视为大温最炙手可热的开发板块。

但随着市场迅速转冷，公寓价格下跌，Canada Mortgage and Housing Corporation（CMHC）警告，大温地区目前有 2,500 套新建公寓无人购买并处于空置状态，是 2024 年的两倍。

Landmark 在甘比走廊的两处物业已被接管，开发停滞，若出售，极可能出现资金缺口。

破产申请在即，核心问题仍未解答

目前，债权人已就：

• 一个 72 套联排屋项目
• 以及 三块住宅用地（均位于 Oakridge 附近）

取得总额超过 1.15 亿加元 的法院判决，债务对象既包括孙个人，也包括其公司。

其中一块土地已售出，其余地块仍无人接手。一块 1.3 公顷 地块，原计划建设两栋 30 多层高楼并包含 180 套社会住房。

此外，Landmark 在 White Rock 的 Foster Martin 公寓项目仍持有部分库存。孙称该项目完工后将带来“可观现金流”。

债权人已于 12 月 正式申请对孙发布破产令。孙在宣誓书中警告，破产程序可能反而削弱债权人回收能力，因为这将使 93 名预售买家 有权解除或挑战合同，涉及总销售额约 1.31 亿加元。该说法尚未在法庭上接受检验。

最后期限逼近，法官态度明确

福勒法官要求孙在 2 月 20 日 前完成多项命令，包括：

• 接受交叉询问
• 提供详尽、具体的财务披露
• 列出其可使用的所有车辆
• 提交更新后的净资产声明

法官指出，即便不依赖法务会计师，也能看出其财务披露存在明显漏洞。例如一笔 78 万加元的“顾问费”，在缺乏解释的情况下，只会引发更多疑问。

案件的核心疑问至今仍未得到解答：孙为何在偿还了约一半担保债务后突然停止付款？

尽管孙在庭上质疑另一名担保人未被追责，但正如 GC Capital 律师所强调，法律规定明确：一旦借款人违约，担保人须承担全部责任。

福勒法官最后表示：

“把一名女商人送进监狱并不容易，但如果我认为这是必要的，我不会有任何犹豫。”