西温23套豪华公寓3000万打包卖，开发商愿意降价，贷款方却一票否决：楼市真正的定价权到底在谁手里？

西温马蹄湾一个拥有158套住宅的豪华公寓项目，去年10月原本谈成了一笔大交易：一家编号公司与开发商签约，以3000万加元打包购买23套已经完工但尚未售出的现房，并计划转手其中17套，预计赚取约360万加元。

但到了11月28日交割前一天，开发商突然通知买方：交易做不成了。原因不是开发商反悔，也不是买方资金出了问题，而是项目贷款方拒绝解除抵押。

最终定金退回，交易直接告吹，双方甚至一路打到了BC省最高法院。

这起事件把一个平时很少被普通买家看到的问题摆到了台面上：开发商明明想降价卖房，为什么银行可以说“不行”？

23套房3000万，贷款方认为卖得太便宜

这笔交易背后的关键，在于贷款合同。

贷款方给出的理由很直接：成交价低于合同约定的最低解压金额，而且明显低于其认定的公允市场价值。

相关文件显示，这23套公寓平均成交价约为每平方英尺700加元，比贷款方认定的公允市场价低约400加元。

虽然案件后来和解，但也暴露出建筑贷款里一个很关键的机制：最低售价条款和最低解压金额。

开发商卖掉房子后，贷款方需要同意解除抵押，交易才能顺利过户。如果售价低于合同设定的门槛，贷款方就可能拒绝放行。

部分建筑贷款甚至会要求，房屋不能低于约定价格的90%至95%出售。

市场价格即使已经跌了，开发商也不一定能完全按照市场价卖，因为一旦卖得太便宜，银行最终可能拿不回足够的贷款本金。

为什么银行宁可房子空着，也不让开发商贱卖？

算一笔账就很清楚。

假设一个项目贷款1亿加元，共有100套房。开发商已经把其中90套打折卖掉，总共回笼8000万，那么剩下10套理论上就要卖出2000万，才能把贷款全部还清。

如果市场转差，剩下10套房卖不到这个价格，那么继续降价出售后，最终承担损失的就可能是贷款方。

所以在这种情况下，银行宁可让房子继续空置，也可能不愿意批准开发商大幅降价。

这个逻辑和股票下跌后的Margin Call有相似之处：抵押物价值缩水后，资金提供方首先考虑的是保护自己的本金。

因此，房子的名义定价权看起来在开发商手里，但在有建筑贷款和抵押的情况下，最低成交价格往往还要经过贷款方这一关。

政府想逼开发商降价，但真正卡住的可能是贷款合同

与此同时，BC省政府也在对长期空置的新公寓施压。

9月25日，省长尹大卫在本拿比举行记者会，批评部分开发商手中大量公寓长期空置却不愿降价，并提出对空置一年以上的新建公寓征收2%的税，此后每年再增加1%。

问题在于，税是冲开发商去的，但真正拦着降价的，可能是银行的贷款合同。

政府希望开发商降价卖库存，银行却希望保护抵押物价值和贷款本金，这两个目标本身就在打架。

如果开发商本身已经想卖，但银行不允许低于最低解压金额成交，那么单纯增加持有成本，并不能解决最核心的问题。

大温约5000套现房空着，背后不只是“开发商不愿降价”

按照尹大卫引用的数据，大温地区目前约有5000套已经完工但尚未售出的公寓，总价值约44亿加元。

对开发商来说，房子每空置一个月，利息、地税、保险都在继续烧钱。没有开发商愿意长期跟钱过不去，因此如果大量现房迟迟没有出售，背后往往不只是“开发商不愿意降价”这么简单。

这和多伦多公寓市场也有明显区别。

多伦多很多个人投资者面对房贷和现金流压力，只要愿意接受更低价格，就可以降价成交。

大温部分新建项目则不同：开发商可能同样想出货，但贷款方如果不同意解除抵押，交易就无法完成。

真正的问题，是价格发现机制被推迟

这件事对楼市最直接的影响，是价格发现机制被推迟。

正常情况下，如果需求下降，价格应该跟着调整，直到找到愿意买的人。但如果贷款合同给售价设置了最低门槛，即使真实市场价格已经下降，开发商也无法把房价降到买家愿意接受的位置。

结果就是，房子想卖卖不掉，买家觉得价格仍然太高，成交量继续萎缩。

第二个影响，是库存堵住后，新项目可能更不敢开。

开发商卖不掉现房，就无法正常回笼资金；资金回不来，下一批项目也更难启动。于是可能出现一种很矛盾的情况：现在有大量现房空着，但未来的新房供应却因为今天的库存问题而减少。

如果再叠加空置税、更高利息和更严格的贷款条件，银行可能会进一步认为房地产开发风险上升，开发贷也会变得更难拿。

对买家来说，真正的大降价可能要等银行认亏

对于希望“捡漏”的买家来说，这个案例也说明了一件事：不要简单认为开发商库存多，就一定会主动大幅降价。

如果贷款合同设定了最低售价，开发商即使愿意降，也必须先过贷款方这一关。

真正能够出现明显低于原定价格的情况，往往要等到项目进入法拍，或者贷款方自己愿意认亏、重新调整解压金额。

回到西温这笔交易，23套现房、3000万加元，开发商已经同意，买家也已经签约，最后却因为贷款方不同意解除抵押而无法完成。

这起案例真正揭示的，是楼市下跌过程中一个很容易被忽略的问题：定价权并不完全掌握在开发商手里。

想卖的人不能按市场价格卖，想买的人又觉得价格太高，中间隔着的是一纸贷款合同。

市场最怕的，不只是价格下跌。

而空置税到底能不能真正逼开发商降价，最终可能还要看：政府有没有办法处理贷款方手里的那道“最低售价”门槛。