安省房贷拖欠率涨52%！多伦多拖欠潮料持续至2027年中
安省银行房贷拖欠率一年上涨52%，GTHA私贷市场拖欠率已超过11%。CMHC预计，多伦多及周边地区的房贷压力可能持续至2027年中。
安省房贷拖欠情况正在快速恶化，多伦多及周边地区尤其值得关注。
CMHC（加拿大按揭及住房公司）警告，未来一段时间，安省可能出现全国幅度最大、持续时间最长的房贷拖欠率上升，其中压力主要集中在大多伦多及Hamilton地区（GTHA）和安省西南部，趋势可能一直持续到2027年中。
对于供楼已经吃力的业主来说，过去最直接的退路通常是卖房。
但问题在于，楼市转冷后，房子越来越难卖。部分在高位买入的业主，房屋净值也已经被价格下跌大幅侵蚀。即使想降价退出，也可能面临“卖掉房子仍不够还清贷款”的局面。
安省银行房贷拖欠率一年上涨52%
2026年第二季度，安省加拿大银行家协会（CBA）成员银行的房贷拖欠率达到0.32%。
这一水平比去年同期上涨52%，并且已经是2022年第二季度低点的5倍以上。
CMHC指出，拖欠压力并不是平均分布在全省，而是主要集中在GTHA以及安省西南部。
不过，这组银行数据仍然不能反映整个市场。CBA统计并没有涵盖全部房贷，大约还有五分之一的贷款不在其中。
尤其是在传统银行之外，风险更高的借款人所面对的压力可能更加明显。
私贷市场拖欠率已经超过11%
Better Dwelling指出，当传统银行认为某些房贷风险过高时，可能会出售相关贷款，或者在贷款到期时选择不再续贷。
部分无法继续从传统银行获得融资的借款人，随后会转向MIE，也就是Mortgage Investment Entities房贷投资实体。
而目前，GTHA这部分市场的拖欠率已经出现非常明显的上升。
2023年第三季度，GTHA MIE住宅房贷拖欠率约为3.0%；到了2026年第一季度，已经升至11.1%。
同期加拿大其他地区的MIE房贷拖欠率约为3.82%。
也就是说，GTHA的MIE拖欠率已经超过全国其他地区的近3倍。
虽然这类机构所持贷款只占全国未偿房贷余额约1.8%，但CMHC认为，其快速恶化的拖欠情况，可能成为更广泛房贷市场压力的早期信号。
GTHA MIE房贷拖欠率持续攀升
从过去几年的季度数据来看，这种上升并不是突然出现的。
| 季度 | GTHA | 加拿大其他地区 |
|---|---|---|
| 2023 Q3 | 2.98% | 1.88% |
| 2023 Q4 | 2.90% | 1.82% |
| 2024 Q1 | 4.48% | 2.10% |
| 2024 Q2 | 6.18% | 1.96% |
| 2024 Q3 | 7.54% | 1.88% |
| 2024 Q4 | 5.93% | 1.94% |
| 2025 Q1 | 8.55% | 2.67% |
| 2025 Q2 | 9.64% | 2.64% |
| 2025 Q3 | 9.61% | 2.55% |
| 2025 Q4 | 10.48% | 2.79% |
| 2026 Q1 | 11.14% | 3.82% |
从走势来看，GTHA的MIE拖欠率从2023年的约3%，一路上升到2026年初超过11%。
这也说明，压力最先集中在融资条件较弱、风险较高的借款人群体中。
房价先涨64%，之后又跌掉26.7%
安省房贷压力快速上升，与过去几年楼市经历的大起大落密切相关。
2020年4月至2022年3月，在低利率推动下，安省房价累计上涨约64%，平均增加约393,600元。
但随后市场反转。
房价从高点下跌约26.7%，平均减少约268,800元，回吐了此前很大一部分涨幅。
这对于早年已经持有房屋的业主来说，未必意味着房屋净值已经消失。
但对于在2021年至2022年高位入场、首付比例又不高的买家来说，情况完全不同。
部分人的房屋净值可能已经被价格下跌消耗殆尽。
过去供不起可以卖，现在可能连卖都难
Better Dwelling认为，要理解房贷拖欠率为什么上升，不能只看借款人是否有能力继续支付月供。
楼市火热的时候，同样会有人遭遇失业、收入下降或者其他财务问题。
但当时房子容易卖，而且价格不断上涨，业主即使遇到困难，也可能迅速出售房屋，偿还贷款后还能带着一部分利润离场。
现在这个出口正在变窄。
市场转冷之后，房屋成交时间变长。借款人即使决定卖房，也可能来不及在房贷进入拖欠之前完成交易。
更麻烦的是价格。多数业主当然宁愿降价卖房，也不愿意进入房贷拖欠状态。
但对于部分高位买家来说，已经没有太多降价空间。
如果房屋售价低于剩余房贷，再加上交易成本，卖房甚至可能意味着业主还需要额外拿出现金，才能完成交易并结清贷款。
多伦多投资者集中的市场承受更大压力
安省这一轮楼市上涨和下跌，很大程度集中在大多伦多等投资者活跃的市场。
不过，CMHC目前并没有把房贷拖欠数据进一步区分为投资物业和自住房，因此无法仅凭现有数据判断，两类借款人分别占多大比例。
Better Dwelling在分析中以美国金融危机时期作为对照，认为房地产下行过程中，投资者和高杠杆借款人的行为值得特别关注。
但就加拿大当前情况而言，现有数据能够确认的是：GTHA房贷拖欠压力明显高于其他地区，而私贷市场的恶化速度尤其快。
CMHC预计：拖欠率至少升到2027年中
CMHC认为，即使最集中的房贷续约冲击逐渐过去，安省借款人的信用状况仍可能继续恶化。
按照其预测，安省CBA房贷拖欠率可能从2026年6月的约0.326%，继续上升：
| 时间 | 拖欠率 |
|---|---|
| 2026年6月 | 0.326% |
| 2026年12月 | 0.387% |
| 2027年3月 | 0.417% |
| 2027年6月 | 0.442% |
也就是说，按照CMHC的预测，到2027年中，安省银行房贷拖欠率可能升至约0.44%。
而大多伦多和Hamilton地区，以及安省西南部，预计仍将是压力最集中的市场。
就业和楼市疲弱，让借款人的“退路”越来越少
安省并不是加拿大唯一面临房贷压力的地区，但高房价、贸易紧张和制造业就业风险集中，使其更加容易受到冲击。
CMHC特别提到，贸易紧张可能威胁制造业就业。
与此同时，二手房市场本身已经比较疲弱。
这两个因素结合在一起，会让还款吃力的借款人更加困难：收入如果受到影响，房贷压力会上升；但当想通过卖房退出时，又可能面对成交慢、价格低、净值不足的问题。
CMHC预计，这种压力还会继续延续，至少到2027年中，多伦多及周边地区仍将是加拿大房贷风险最值得关注的市场之一。