北安省房地产破产清算进入尾声：9000万债务下的最后27套问题资产

一场发生在 2024 年的重大房地产破产事件，正在逐步接近尾声，但过程远比想象中艰难。

根据破产重组监督方 KSV Restructuring 最新提交给法院的报告，位于安大略省北部的这批房地产资产，最初多达 407 套住宅物业，目前已出售绝大多数，仅剩 27 套仍在清算名单中。而这些“最后的资产”，正是最难处理、问题最多、价值持续下滑的一部分。

一、9000万加元债务，引爆北安省最大规模住宅清算之一

2024 年 1 月，一个由 11 家关联公司 组成的房地产集团，依据《公司债权人安排法》（CCAA）向法院申请破产保护。随后披露的信息显示，该集团对有担保及无担保债权人合计欠款 约 9000 万加元。

这些公司在破产前，持有大量北安省住宅物业，分布在多个资源型城市和社区，包括 Timmins、Sault Ste. Marie、Sudbury、Kirkland Lake、Capreol、Val Caron 以及 Temiskaming Shores。物业类型涵盖独立屋、多户住宅和公寓楼。

破产程序启动后，KSV Restructuring 被法院指定为监督方，负责尽可能出售资产，以偿还债权人。

二、优先清算顺利，但“剩余资产”问题重重

根据清算安排，有担保的第一顺位贷款机构被优先允许以债权抵价方式收购资产。截至 2024 年底，321 套物业已被主要贷款方接收。

剩余的 86 套住宅 则进入对外市场销售阶段。为了避免集中抛售对当地房地产价格造成冲击，KSV 采用了分批、渐进的出售策略。

截至 2025 年 1 月 21 日的最新报告显示：

• 已完成 12 笔二级信贷抵价交易

• 完成 47 笔向第三方购房者的市场交易

• 已售出物业的净销售收入约 698 万加元

• 仍有 27 套物业 留在清算资产池中

但正是这些尚未售出的物业，成为整个破产清算中最棘手的部分。

三、二级抵押权人阻挠，交易频繁流产

KSV 在报告中指出，当前最大的障碍之一，来自持有二级抵押权的债权人。

与第一顺位抵押权人不同，二级抵押权人在现有价格水平下几乎无法从出售中获得任何回收。但按照法律程序，出售物业仍需其同意解除抵押权。

在 Timmins 的一个双拼住宅案例中，物业原定售价为 22.5 万加元，但由于其中一套单元被彻底破坏，只能下调价格。尽管市场上曾收到 11.5 万至 18.9 万加元不等的报价，交易却多次因融资条件失败，以及部分二级抵押权人拒绝解除抵押而流产。

目前，KSV 已收到 12 万加元的最新报价，并向法院申请在未获得二级抵押权人同意的情况下，强制批准交易。类似的申请，也正在针对 Timmins、Sault Ste. Marie 和 Temiskaming Shores 的多套物业提出。

四、空置、破坏与非法占用，持续侵蚀资产价值

拖延带来的直接后果，是物业价值不断下滑。

Timmins Jubilee Avenue 上的一处多单元住宅，在 2025 年 11 月 曾发生执法行动，导致严重破坏和大量残骸，清理和维修成本高昂。同时，该物业还面临租户不配合、反复入室盗窃及持续的安全隐患，使中介几乎无法正常向市场展示。

该物业目前的挂牌价已降至 9.5 万加元，而第一顺位抵押贷款余额仍高达 16 万加元。

情况更为严重的是 Spruce Street 的一处住宅。该房产目前已被认定为空置且不适宜居住，长期遭遇非法闯入和占屋问题，并多次与市政部门发生纠纷。2025 年 11 月 18 日，该物业发生火灾，疑似人为纵火。

由于持续监控和防止非法占用的成本过高，KSV 建议法院批准以 2.4 万加元 的价格出售该物业，而其第一顺位抵押贷款余额约为 15 万加元。

五、出现“负价值”资产，市政府或接手处理

在 Timmins 的 Kimberly Avenue，还有一处情况更为极端的物业。该建筑已被市政府强制拆除，原因是居民投诉其沦为毒品活动据点。

任何潜在买家在接手该地块时，都需承担 67,447 加元 的欠税、拆除费用及其他市政费用。一名买家曾出价 7000 加元，但在得知需额外支付上述费用后选择撤回。

鉴于该物业实际呈现负价值状态，KSV 已请求法院批准将其直接转交给 City of Timmins。

六、清算仍在继续，CCAA 期限申请延长

目前，KSV 正向法院申请批准：

• 出售 Timmins 的 5 套物业

• 出售 Temiskaming Shores 和 Sault Ste. Marie 各 1 套物业

• 将 Kimberly Avenue 物业转交市政府

此外，还有 7 套物业 的交易已接受报价但尚未完成交割。若全部成交，仍将剩余 12 套左右的物业 需要继续出售。

为完成剩余清算工作，KSV 同时申请将 CCAA 保护期延长至 今年 7 月。