八成亏本！大多伦多2021-22年高位买房业主转售，合计损失近10亿

在大多伦多，越来越多业主想卖房，却发现市场给出的价格远低于预期。尤其是在2021至2022年楼市高点买入的人，现在卖房几乎就意味着亏钱。

据Financial Post报道，地产公司Valery Real Estate研究了过去一年大多伦多地区售出的27,272套房屋，发现2021至2022年买入的卖家中，80%的成交价低于当初的买入价，合计亏损接近10亿加元。

近四分之一的转售房，卖得比买入价低

把范围扩大到所有卖家来看：2025年10月25日至2026年10月24日期间，大多伦多转售的房屋中，接近四分之一的成交价低于业主当初的买入价。

这些亏本交易的亏损幅度中位数为11.1%，折合约10万加元。

卖不到心理价，业主宁可撤牌

Valery首席房地产官Daniel Foch指出，现在房源退出市场的速度比买家还快。很多卖家的想法是：达不到想要的价格，就干脆不卖。挂牌后又撤牌的业主人数已经创下纪录。

但市场有一个朴素的原则：一套房子值多少钱，取决于今天的买家愿意出多少，和你当初花了多少并没有直接关系。

Foch也提醒，单看一笔亏本成交，并不能判断卖家是否遇到财务困难；只有破产或贷款机构强制出售，才是明确的困境信号。不过，愿意在今天的价格成交，至少说明卖家出售的意愿相当强烈。

卖房不像卖股票：交易成本可达房价10%

很多人会问：既然房价还可能继续走低，为什么不干脆止损？问题在于，卖房本身就很贵。

一次房产交易的各种费用可能达到房价的10%，包括地产经纪佣金、土地转让税、律师费，以及整修旧房、布置新家等附带开支。即使房屋价值已经低于剩余贷款，这些费用也照样要付。

Foch形容，这和卖股票完全不同：卖股票可能只要几块钱手续费，甚至免费，就能把资金转到别的资产上。

自住看月供，投资看持有成本

独立研究公司Investment Research首席执行官Anthony Scilipoti认为，业主应该先回到买房的初衷。

• 自住业主：如果买房是为了居住、享受社区和配套，只要不打算卖，估值涨跌并不会改变生活。关键是能不能持续负担月供。
• 投资者：死守买入价意义不大。如果房子地段一般、面积和格局不符合市场需求，估值可能很难回升。买入价真正重要的时候，只有在计算税务时。

他也指出，人们害怕亏本卖房和害怕亏本卖股票是同一种心理：一旦卖出，亏损就成了定局，也就不再有“等回本”的希望。

经济学家：楼市复苏根基不稳

RBC在本月的楼市评论中表示，今年秋季加拿大住房市场的复苏充其量只能说根基不稳：主要城市10月初的数据显示，多数市场销售缺乏增长动力，房价持平或下跌。

RBC助理首席经济学家Robert Hogue认为，联邦预算中能提振楼市的措施不多，大部分着眼于增加新房供应。他指出，续贷成本上升正在加重部分业主的压力，但拖欠贷款和被迫出售目前还不是楼市的主要推动因素。只要能按时还款，多数业主仍可以继续持有。

Foch则认为，很多人承受不起卖房时一次性兑现的亏损，因此选择继续等待。但房价可能继续缓慢下滑，回本或许需要好几年。

AiF insight：别让一套房子决定全部财务

这组数据最值得注意的，不只是“亏了多少”，而是很多家庭的大部分资产都压在一套房子上。房价上涨时，这是财富增长的引擎；房价下跌时，它却很难快速调整——卖房要付高额交易成本，不卖又要继续承担月供、利息和维护费用。

在加拿大央行重新加息、续贷成本上升的背景下，家庭财务的韧性变得更加重要。对大多数人来说，可以先想清楚几个问题：

• 如果房价几年内都不回升，家庭现金流能否稳定覆盖月供和生活开支？
• 除了房产之外，有没有流动性更好、可以随时调整的资产？
• RRSP、TFSA等税务优惠账户有没有用起来，让资产来源更加多元？

资料来源：Financial Post；Valery Real Estate Inc.研究数据；RBC楼市评论。