加拿大新房结构彻底变了：能买的新房跌破五成，租赁住房成为主流

加拿大虽然仍在建设大量住房，但新建出来的房子，正在发生一个明显变化：越来越多不是拿来卖的，而是拿来租的。

根据鸿业集团（Desjardins Group）高级经济师Kari Norman的分析，随着公寓项目盈利空间受到挤压，越来越多开发商正在减少面向购房者的公寓项目，转向建设专门用于出租的住房。

过去一年，加拿大新开工的租赁住房达到约13万套；相比之下，用于出售的公寓新开工量首次跌破5万套，降至全球金融危机以来的最低水平。

租赁房大增，可售公寓跌至金融危机以来最低

过去，加拿大新建住房主要面向购房者，开发商通过预售公寓获得资金并推动项目建设。

如今，这套模式正在遭遇压力。

高利率、建筑成本上涨以及政府相关收费增加，使不少公寓项目按照目前市场售价计算已经利润微薄，甚至可能面临亏损。

与此同时，投资者对公寓市场的兴趣下降，开发商过去非常依赖的预售模式受到影响。预售不足，又进一步增加了项目获得融资和正式开工的难度。

但另一边，专门用于出租的住宅项目却迎来了完全不同的环境。

政府针对租赁住房提供专项融资支持，同时新建租赁住房还获得GST减免等政策支持，使出租项目的经济可行性明显提高。

新房比2019年多了4.3万套，但增量全部来自租赁房

Norman提供的一组数据，更能体现这种变化有多明显。

过去一年，加拿大新房总开工量相比2019年增加约4.3万套。

但这些新增住房全部来自租赁市场。

同期，面向购房者的新屋开工数量反而减少约3万套。

最终带来的结果是，加拿大新建住房中可以购买的住房比例，已经从过去的70%以上下降至约45%。

换句话说，现在加拿大每新建100套住房，大约只有45套属于可以出售给购房者的住房，其余越来越多直接进入租赁市场。

这也解释了为什么加拿大整体住房开工量看起来仍然不低，但购房型新房市场却明显降温。

今天不缺房，不代表几年以后也不缺

目前加拿大部分地区的待售房源并不少，因此购房者可能暂时感受不到可售新房开工下降带来的影响。

问题在于，房地产开发存在很长的时间差。

尤其是公寓项目，从规划、预售、融资、开工到最终交付，往往需要数年时间。因此，今天公寓开工数量跌至低位，并不会马上反映到市场供应上。

Norman认为，如果目前购房型住房开工持续低迷，其影响可能要到本十年后期才会真正显现。

如果届时购房需求重新上升，而此前数年的新房建设不足，就可能形成新的供需压力。

加拿大房地产正在向“租赁化”转变

这并不是加拿大第一次出现房地产市场调整，但这一次值得关注的地方在于，调整的不只是房价和成交量，连开发商建设住房的商业模式都在发生改变。

过去，加拿大房地产开发很大程度上依赖“建房—预售—卖给购房者或投资者”的模式。

现在，当投资者退出、公寓预售疲软、项目盈利空间下降时，开发商越来越多地转向由政策和融资支持的长期租赁住房。

租赁住房增加本身并不是坏事。加拿大长期缺乏专门建设用于出租的住房，因此增加供应有助于改善租赁市场。

Norman也强调，政府不应该因此取消对租赁住房的支持。

但与此同时，如果租赁住房持续增长，而可以出售给普通购房者的新房长期萎缩，加拿大未来的住房市场结构可能与过去几十年越来越不同。