楼市熄火，加拿大上万名地产经纪离场：有人转去银行，也有人到餐厅打工

加拿大楼市持续低迷，正在把越来越多地产经纪挤出行业。

过去，卖房一度被视为收入高、门槛相对灵活的职业。楼市火热时期，不少人考取牌照、加入地产公司，希望通过房屋交易获得佣金收入。

但随着全国房屋销量连续多年下滑，这条路已经越来越难走。

如今离场的不只是刚入行、迟迟无法开单的新人，也包括经营多年的资深经纪。有人选择退休，有人把牌照暂时搁置，还有人转去银行、餐厅或其他相关行业工作。

楼花销售从每年3,000套跌至800套

位于密西沙加的In2ition地产公司，过去主要负责新建公寓和楼花项目销售。

公司首席执行官Debbie Cosic表示，在楼市低迷之前，公司每年可以卖出大约3,000套楼花公寓。到了去年，销量只剩约800套。

由于业务大幅萎缩，公司不得不裁员、缩减团队，并调整原有经营模式。

几年前，In2ition共有约150名员工，包括地产经纪和支持人员。如今，公司只剩下大约50人，规模缩减了三分之二。

Cosic表示，裁员的直接原因是开发商不再推出足够多的新项目。

过去，一个高层公寓项目通常需要安排两到三名经纪负责销售，背后还会配备市场推广、行政和客户服务团队。但随着越来越多开发商暂停或取消项目，这些岗位也随之失去工作来源。

有人去了银行，有人到餐厅打零工

Cosic表示，一些离开公司的员工转去了地产行业内的其他岗位，有人进入银行工作，也有人到The Keg餐厅打零工。

每个人都要还房贷、付账单，我们理解，也一直保持着良好关系。

留下来的员工则不得不承担更多职责。

公司的运营副总裁现在同时负责租赁和二手房交易，原本负责社交媒体的员工也开始承担行政工作。

这反映出目前地产公司的普遍处境：交易量减少，但固定成本依然存在，只能通过缩减人员和合并岗位维持运营。

安省地产经纪人数八年来首次下降

根据安省地产委员会RECO的数据，截至去年年底，全省共有84,798名注册地产经纪或销售人员，较2024年减少1.3%。

这是至少八年来，安省地产从业人数首次出现下降。

经纪人数减少，一部分原因是越来越多现有从业者退出，另一部分原因则是新入行人数明显下降。

去年，安省新注册的临时销售员共有9,656人，较2024年减少24%，并且已经连续三年出现两位数降幅。

相比之下，在2022年楼市高峰时期，安省一年有接近20,000名新经纪入行，是去年的两倍多。

Royal LePage总裁Phil Soper表示，市场火热时，地产行业确实吸引了大量希望创业或提高收入的人。

但即使一名经纪全年没有完成任何交易，也仍然要缴纳协会会费、职业保险、牌照费及其他固定成本。对于迟迟无法开单的人来说，仅仅保留地产身份，本身就是一笔持续支出。

一年还没开单，费用已经先交了数千元

74岁的Larry Cunliffe曾在渥太华一家小型地产公司工作。

他最终退出行业，是因为多项因素同时出现：公司负责人准备结束业务、市场交易下降、收入减少，而各项从业费用却持续增加。

包括强制健康保险、地方及省级和全国地产协会会费、责任保险及牌照费在内，他每年需要支付约4,000加元。

这还不包括带客户看房所产生的车辆、汽油、营销和其他运营成本。

Cunliffe表示，当这些支出几乎同时增加时，他意识到继续从业已经不再划算。

作为小型地产公司的经纪，运营成本已经成为很大的问题，所以是时候退出了。

2025年8月，他选择将牌照“搁置”。

这意味着他仍然保留地产资格，只需要向RECO支付牌照费用，但不再是渥太华、安省和加拿大地产协会的活跃会员，也无法继续使用MLS房源系统。

从监管数据上看，他仍然属于注册销售人员，但实际上已经不再从事日常地产交易。

从业20多年，最终还是选择退场

Cunliffe从2003年开始从事地产工作。

他入行后的前十年，渥太华房价相对多伦多较低，市场环境也更稳定。依靠亲友和熟人转介绍，他长期拥有不错的客源。

但随着销量下降、竞争增加和运营成本上涨，过去依靠个人关系就能持续获得生意的模式越来越难维持。

对于年过七旬的他来说，继续缴纳高额费用、承担客户服务和市场风险，已经失去吸引力。

他的经历说明，即使是拥有多年经验和客户基础的资深经纪，也可能因为交易不足和成本上升而离开行业。

全国房屋销量较高峰下降30%

地产经纪大量离场，背后是加拿大房屋交易量持续萎缩。

根据加拿大地产协会CREA的数据，全国房屋销售量从2021年高峰到去年已经下降约30%。

所有省份的销量都低于2021年水平，其中安省和BC省跌幅最明显，均达到约40%。

相比之下，阿尔伯塔省、魁北克省和纽芬兰与拉布拉多省的销量降幅约为10%；新不伦瑞克省下降约26%，新斯科舍省则下降约30%。

交易量下跌意味着市场上可以分配给经纪的佣金总额同步缩水。

即使持牌人数暂时维持在高位，每名经纪能够获得的交易机会也会明显减少。

当市场中经纪数量远高于成交量时，竞争就会更加激烈。经验较少、客户基础有限或现金流不足的从业者，往往最先被淘汰。

BC省地产经纪连续三年减少

BC省的地产经纪人数也在下降。

根据BC金融服务管理局的数据，截至今年4月，BC省共有28,483名地产经纪，较2025年4月下降2.8%，已经连续第三年减少。

2023年，BC省地产经纪人数为29,647人。

虽然阿尔伯塔省等部分地区的经纪人数仍有所增加，但从全国范围来看，加拿大地产协会的会员总数已经连续下降。

今年第一季度，CREA共有155,980名会员，较去年第四季度减少1.7%。

2024年至2025年，全国会员数量下降3.3%；此前一年则下降0.3%。

2023年，全国地产协会会员曾达到164,598人的高峰，较十年前增长约50%。

如今，随着交易减少，行业开始消化楼市繁荣期大量涌入的从业者。

多伦多地产局两年减少约9,000名会员

全国最大的地产协会——多伦多地区地产局TRREB并未公开完整的最新会员数字。

但根据媒体取得的数据，今年5月，TRREB会员人数只剩约66,700人，而2023年底接近75,700人。

这意味着不到两年时间，会员人数减少约9,000人。

TRREB首席执行官John DiMichele表示，在市场低迷、借贷成本上升和经营环境变化期间，部分会员会选择退休或离开行业。

多伦多及周边地区曾经是地产经纪竞争最激烈的市场之一。楼市上涨时，大量新人入行；当成交量快速下降后，从业者流失也更加明显。

地产行业并没有消失，但赚钱难度已经改变

尽管经历裁员、退出和转型，Cosic、Cunliffe和Papaloni仍然认为地产本身是一个有价值的行业。

Cosic表示，新经纪最困难的通常是第一年，只要能够坚持并建立客户基础，仍然可能找到机会。

她所在的公司在大幅缩编后，目前的业务也开始出现改善。随着部分开发商准备推出新的低层住宅项目，公司正在考虑重新招聘员工。

她还表示，市场上已经出现多年未见的较低价格，因此行业仍然存在希望。

不过，今天进入地产行业，已经不能再沿用楼市高峰时期的预期。

过去房屋快速升值、成交活跃时，即使经验有限的新经纪，也可能通过熟人介绍或市场自然增长获得交易。

现在，房屋销量下降、项目减少、客户决策周期延长，而牌照、保险、协会会费、营销和交通成本并没有同步降低。

地产经纪依然可能获得较高收入，但收入波动更大，对客户资源、专业能力、现金流和长期坚持的要求也更高。

楼市降温，首先淘汰的是依赖交易量的人

过去几年，加拿大房地产市场的关注点通常集中在房价、利率、买家负担能力和开发商项目上。

但经纪人数下降，展示了楼市低迷的另一面。

一套房屋没有成交，受到影响的不只是买家和卖家。

地产经纪无法获得佣金，摄影师、律师、贷款人员、装修公司、搬家公司和营销团队的业务也可能减少。开发商暂停项目后，销售团队和后台员工同样会失去工作。

这也是为什么一些地产经纪会转去银行、餐厅或其他行业。

他们并不是突然不喜欢地产，而是在交易量持续下降的环境中，现有收入已经无法覆盖生活和经营成本。

加拿大地产行业正在从过去依靠市场上涨、交易活跃获得机会，转向更看重专业能力、客户积累和成本控制的阶段。

随着部分从业者退出，行业竞争可能逐渐缓和。但在房屋销量真正恢复之前，更多经纪仍可能继续搁置牌照、缩小团队或寻找新的工作方向。