几年前，加拿大楼市最火热时，一套热门楼花往往能吸引大批买家彻夜排队。有人担心价格继续上涨，有人害怕错过入场机会，还有人把楼花当作只需支付少量定金、几年后便能轻松转售获利的投资。

如今，这批在市场高位售出的楼花陆续进入交房阶段，曾经被争抢的“香饽饽”，却正在变成不少买家的沉重负担。

房价下跌、银行估值缩水、按揭额度减少，再加上楼花转让市场持续低迷，一些买家直到交房前才发现，自己不但无法获得原本预期的贷款，还必须在短时间内额外拿出数万甚至十几万加元，才能完成交易。

但放弃交房同样不是简单地“不要定金了”。

近期披露的卑诗省法院案件显示，大温哥华多家开发商正对无法完成交房的楼花买家提起诉讼。部分买家不但损失全部定金，还被追讨房屋重售差价、持有成本、物业管理费、营销费和律师费，公开案件中的索赔金额最高达到16.6万加元。

房价缩水13万，买家放弃交房后仍被追讨约7万

其中一宗受到关注的案件，涉及Zenterra Developments位于素里的King & Crescent项目。

买家数年前以约71.5万加元购买一套楼花，并支付约6.8万加元定金。

然而，到了项目即将交房时，这套房屋的市场估值已经降至约58.5万加元，比原合同价格低了约13万加元。

这让买家陷入两难。

继续交房，意味着必须以71.5万加元的合同价格，买下一套当前市场估值只有约58.5万加元的房屋。由于银行通常会参考当前市场估值决定可提供的贷款金额，而不会简单按照几年前签订的合同价格放款，买家可能需要自行填补大额资金缺口。

放弃交房，代价同样惨重。

买家不仅可能损失已经支付的6.8万加元定金，还被开发商追讨约7万加元额外赔偿。两项合计后，潜在损失已接近14万加元，而且还不包括买家自己的律师费及其他相关支出。

这类情况说明，楼花买家违约后承担的责任，并不一定以定金金额为上限。

多个大温楼盘同时出现买家违约诉讼

类似案件并非只发生在一个项目。

除King & Crescent外，Zenterra还就兰里The Commons项目向多名未完成交房的买家提起诉讼。

目前被报道涉及买家违约诉讼的项目还包括：

• Dawson + Sawyer开发的Fleetwood Village 2；
• Marcon开发的Hue；
• Mosaic Homes开发的Towns at Lynn；
• Westbank开发的The Butterfly。

根据用户提供的《环球邮报》报道，仅在上述几个项目中，就发现了24宗独立诉讼。部分开发商起诉的并不是单一买家，而是同一个项目中的多名违约买家。

目前公开案件中，开发商提出的索赔金额约在7万至16.6万加元之间。

这些案件所反映的，已经不再只是个别买家资金周转失败，而是楼花在高位成交、低位交房后集中暴露出的市场问题。

为什么银行估值下降，会让买家突然无法交房？

楼花购买通常需要经历数年的等待期。

买家签订合同时，项目可能尚未开工，正式交房则可能发生在三年、四年甚至更久之后。在这段时间里，房价、利率、收入、贷款政策及买家的家庭状况都可能发生变化。

最常见的问题，是交房时的银行估值低于合同价格。

例如，买家数年前以70万加元签下一套楼花。交房时，银行委托评估后认为该单位目前只值60万加元。

即使买家原本计划申请80%的按揭贷款，银行也可能根据当前认可的房屋价值计算贷款额度，而不是无条件按照70万加元的合同价放款。

假设贷款机构只认可60万加元的估值，买家能够获得的贷款金额便可能明显少于原先预期。合同价格与贷款、首付款之间形成的差额，需要买家自己用现金补足。

加拿大按揭融资本身以贷款价值比为重要基础。加拿大央行的资料也显示，住宅按揭风险评估会持续关注贷款余额与房屋当前价值之间的关系；一般而言，贷款价值比较高的按揭还可能涉及额外的按揭保险要求。

对普通家庭而言，在交房前突然筹集10万加元，并不是一件容易的事。

即使买家有能力筹钱，也可能不愿意以明显高于市场价的合同价格完成交易，因为交房当天便可能已经出现账面亏损。

买家弃购后，开发商为何还能继续追偿？

许多楼花买家过去存在一个误区：只要放弃已经支付的定金，就可以退出交易。

实际上，楼花购买协议通常是一份具有法律约束力的合同。冷静期结束后，买家一般不能因为房价下跌、贷款不足或个人情况变化，单方面取消交易。

卑诗省虽然设有住宅房地产交易的法定撤销期，但这一权利只适用于签约后的有限时间，并需要支付合同价格0.25%的撤销费用；它并不是让买家在数年后的交房阶段随时退出。

对于楼花项目，开发商还必须遵守卑诗省《房地产开发营销法》下的信息披露及定金管理规定。但在协议有效、开发商不存在足以令合同不可执行的违规情况下，买家不能仅仅因为市场价格下降而自动解除合同。

如果买家到交房日期仍无法完成交易，开发商通常可以终止合同、没收定金，并重新出售单位。

如果重售价格低于原合同价格，开发商还可能向原买家追讨差额。

例如：原买家合同价格为71.5万加元，开发商最终只能以58.5万加元重新出售，表面价差便达到13万加元。

开发商可能先从买家的6.8万加元定金中扣除部分损失，再就未被定金覆盖的差额及其他费用提出索赔。

这些费用还可能包括：

• 单位继续持有期间的利息和融资成本；
• 临时物业管理费或维护支出；
• 重新推广和销售单位的费用；
• 房产经纪佣金；
• 律师费及诉讼相关费用。

因此，定金不是违约责任的“最高限额”，更像是开发商可以优先扣除的一笔款项。如果实际损失超过定金，买家仍可能面对额外追偿。

具体责任最终取决于购房协议、案件事实及法院判决，收到开发商违约通知或诉讼文件的买家应尽快寻求房地产律师意见。

市场上涨时，开发商不一定有损失

过去几年，楼花买家违约的情况并非从未发生，但开发商未必需要大规模提起诉讼。

在房价持续上涨的市场里，如果原买家无法完成交易，开发商收回单位后，往往可以用比原合同更高的价格重新出售。

例如，买家原本以70万加元购买，后来开发商以80万加元卖给另一名买家。即使原交易失败，开发商仍可能没有实际房价损失。

但如今市场环境已经逆转。

用户提供的报道显示，部分素里低层住宅项目的销售价格，已经从此前约每平方英尺870加元下降至约700加元，一年内跌幅接近20%。

当重售价格明显低于原合同价格时，每一宗买家违约，都可能给开发商带来真正的财务损失。

与此同时，开发商自身还要面对建筑成本、贷款利息、项目融资和库存持有压力。因此，当定金不足以弥补损失时，开发商更可能通过法律程序向原买家追偿。

近期市场资料也显示，大温部分在2021年至2022年高位购入楼花的买家，正在面对六位数账面亏损、转让困难及交房融资缺口；部分地区和项目的价格调整幅度明显高于整体市场平均水平。

楼花转让市场，也很难成为退路

过去，不少楼花投资者并没有真正打算持有房屋。

他们的计划是先支付定金锁定价格，等项目升值后，在正式交房前通过Assignment，也就是楼花转让，将购房合同转给下一名买家。

市场上涨时，这种模式看起来非常顺利。

原买家不需要真正申请长期按揭，也不需要准备全部首付款，只需要在交房前找到接手者，便可能从合同价与转让价之间赚取差额。

但当市场下跌后，整个逻辑便会反转。

新买家可以直接在二手市场上购买价格更低、能够即时入住的现房，没有必要接手一份价格更高、条款更复杂，还可能需要支付开发商转让费的楼花合同。

即使原买家愿意低价转让，也可能受到合同限制。部分开发商需要预先批准Assignment，可能收取额外费用，或限制买家公开宣传转让单位。

当接盘者消失后，原本被视为退路的楼花转让市场，也无法帮助买家退出。

最终交房日期到来时，合同上的原买家仍然需要承担完成交易的责任。

房价只跌十几万，为什么最后损失可能更大？

以一套合同价格71.5万加元、当前价值58.5万加元的单位为例，表面看来，房价只下跌了13万加元。

但买家的实际损失可能包含多个部分。

• 第一，已经支付的定金可能被全部没收。
• 第二，如果开发商重新出售单位后的净收入仍低于原合同金额，买家可能被追讨剩余差额。
• 第三，开发商可能要求买家承担重售期间产生的持有费用、销售费用及法律费用。
• 第四，买家需要聘请自己的律师处理争议或诉讼。
• 第五，如果法院作出不利判决，相关债务可能进一步影响个人信用、其他资产和未来借贷能力。

因此，“弃购”并不是简单地承认一笔投资失败。

它可能从一宗房地产亏损，升级为持续数月甚至更长时间的法律和债务问题。

大多伦多也面临相同的交房压力

目前曝光较多的集中诉讼主要发生在卑诗省，但大多伦多地区同样存在类似风险。

2021年至2022年楼市火热时期，大量GTA公寓楼花以较高单价售出。部分多伦多市中心项目的价格曾达到每平方英尺1,300至1,500加元。

这些项目经过数年施工后，正在陆续进入入住和最终交房阶段。

然而，今天的公寓市场已经与签约时明显不同。部分单位的市场价值低于原合同价格，投资者同时面对较高的融资成本、租金收入不足、转让困难和银行估值下降。

当评估价值比合同价格低10%至30%时，买家可能需要额外筹集一笔相当可观的现金。

虽然安省目前是否会出现与卑诗省相同规模的集中诉讼，仍有待观察，但楼花合同同样具有法律约束力。买家不能假设融资失败、市场下跌或无法转让，便能自动解除购房责任。

未来一至两年，仍将有更多此前高价销售的项目进入交房阶段。如果公寓市场未明显回暖，估值不足和融资缺口仍可能继续出现。

楼花最大的风险，是几年后才知道自己买贵了多少

现房交易中，买家通常能够看到房屋、了解当前价格，并在较短时间内确认贷款。

楼花则完全不同。

买家今天签下一份合同，却要在数年后才真正付款交房。

签约时的低利率可能已经消失，家庭收入可能改变，银行贷款标准可能收紧，附近同类房屋价格也可能下降。

买家购买的并不只是一套未来的房屋，也是一项持续数年的付款义务。

在楼市上涨时，人们容易把定金看成一张锁定未来升值的入场券；但在市场下跌时，这笔定金背后实际上连接着整套购房合同。

真正需要警惕的是，买家承担的下跌风险可能远高于已支付的定金。

如果房价上涨，买家可能从升值中获利；如果房价大幅下跌，买家却不能简单把钥匙交回开发商、损失定金后一走了之。开发商仍可能要求其履行合同，或赔偿违约造成的全部损失。

这也是本轮“弃购潮”最值得注意的地方：一套楼花可以不交，但合同不会自动消失；定金可以全部损失，诉讼和额外赔偿却可能才刚刚开始。