史上首次！BMO警告加拿大正走向“租赁之国”，新房市场结构发生巨变

加拿大房地产建设热潮正在降温，但整体建设规模依然维持高位。更值得关注的变化，并不只是新屋开工数量下降，而是新建住房的用途正在发生根本转变。

加拿大住房抵押贷款公司（CMHC）数据显示，今年6月全国经季节调整后的新屋开工年化速度下降6%，至23.9万套，已经连续第三个月回落。不过，全国仍有约37.5万套住房正在建设，过去12个月平均新屋开工量约为25.6万套，说明加拿大当前面对的问题并非住房完全停止建设。

蒙特利尔银行资本市场（BMO Capital Markets）指出，一个过去从未出现过的趋势正在形成：加拿大历史上首次，大部分新建住房并非用于出售给自住买家，而是直接进入出租市场。加拿大房地产正在逐渐呈现出“租赁之国”（Nation of Rentals）的特征。

新屋开工下降，但出租房建设仍接近高位

未经季节调整的数据显示，2026年1月至4月期间，加拿大共开工约6.46万套住房，其中约58.2%属于出租用途。

也就是说，在今年前四个月的新建住房中，超过一半从规划阶段开始，就不是为了出售给普通购房者，而是作为长期出租物业进入市场。

BMO高级经济学家Robert Kavcic表示，目前加拿大住房建设最值得关注的现象，是自住型住房与出租型住房之间的分化正在持续扩大。

在主要都会区，公寓及其他面向自住买家的住房开工量，已经降至2009年经济衰退以及1990年代中期以来的最低水平。与此同时，专门用于出租的住房开工量仍然接近历史高位。

这意味着，虽然加拿大整体建设数字看起来仍然较高，但内部结构已经完全不同。面向普通买家的项目明显减少，出租公寓和租赁社区却仍在大量建设。

楼花市场低迷，开发商开始改变方向

过去几十年，加拿大住宅开发主要依靠预售推动。

开发商通常先推出楼花项目，通过买家支付定金和签订预售合同证明市场需求，再以预售成绩获得后续融资并启动建设。

但近年来，新房和楼花销售持续低迷。购房者受到高房价、融资压力和市场信心下降影响，不愿再像过去一样提前数年高价买入尚未建成的住房。

缺少足够预售后，许多以出售为目的的项目无法取得融资，也难以正常开工。开发商因此开始调整方向，把更多项目改为长期出租住房。

Kavcic指出，这一变化既反映出新房销售市场冷清，也与过去几年租赁市场紧张及政府出台的租赁住房激励政策有关。

换句话说，开发商并没有完全停止建设，而是在从“建成后出售”转向“建成后长期出租”。

加拿大房地产市场首次由出租住房主导

过去经济衰退期间，新房建设也曾大幅下降，但当时通常是所有类型的住宅建设一起收缩。

经济疲软时，购房需求会下降，租金也往往随之走低，开发商缺乏动力继续建设大量出租项目。

这一次情况有所不同。

尽管面向自住买家的新房建设已经跌至接近衰退时期的水平，出租住房建设却依然强劲。政府通过税务优惠、融资支持及其他政策，持续鼓励租赁项目发展，也使大型开发商和机构投资者更愿意进入长期出租市场。

因此，加拿大正在首次出现一种新的房地产格局：新增住房供应主要由出租物业推动，而非由普通家庭买房推动。

BMO所说的“租赁之国”，并不代表所有加拿大人未来都会租房，而是指新房市场的主要服务对象正在改变。过去，住宅开发围绕购房者展开；如今，越来越多项目从一开始就是为租客、房东和大型机构设计。

普通家庭买房选择可能进一步减少

出租住房增加，可以在一定程度上扩大租赁供应，并缓解部分城市的租房压力。

但与此同时，面向自住买家的新房供应明显减少，也可能带来新的问题。

当开发商越来越依赖出租项目，普通购房者未来能够选择的新房数量可能下降。部分家庭即使拥有稳定收入，也可能发现适合购买的新建住房越来越少，只能继续留在租赁市场。

房地产市场因此逐渐分成两部分：一边是拥有大量资本、能够长期持有整栋出租物业的机构和开发商；另一边是面对高房价和融资压力、越来越难进入市场的普通家庭。

加拿大过去长期通过鼓励买房建立家庭财富，如今政策和市场方向却开始更多地推动租赁住房。这种变化可能重塑未来几十年的住房拥有模式，也会改变房地产行业的盈利方式。

从“卖房国家”转向“租房国家”

加拿大房地产过去依赖房屋出售、楼花预售和价格上涨推动增长。

开发商建房后出售，购房者通过房贷进入市场，房价上涨又吸引更多资金和新项目。这套模式曾推动房地产成为加拿大经济最重要的产业之一。

但当房价过高、购买力下降、楼花销售停滞后，原来的增长模式已经难以持续。开发商开始从一次性出售房屋，转向长期收取租金；政府也从鼓励购房供应，逐渐转向支持租赁建设。

加拿大住房建设并没有停止，但建设出来的房屋，越来越不属于居住其中的人。