加拿大房贷市场变天：固定利率回到4%+，苦等降息的人正在付出代价

业内人士提醒：那些一直等着利率继续下降、迟迟不愿续约或锁定固定利率的借款人，如今可能已经错过了窗口期。很多人没注意到，房贷市场在过去几个月里已经出现明显转向——固定利率悄悄走高，而浮动利率的下行空间也在收窄。

固定利率从“3 字头”回到“4 字头”

固定利率房贷主要受市场环境与政府债券收益率影响。就在今年秋天，市场上的固定利率报价仍多在3% 中段，但最近已经回升至4% 出头。

LowestRates.ca 专家、房贷经纪人 Leah Zlatkin 表示，过去几个月她看到不少客户拒绝了约 3.7%的固定利率续约方案，因为他们确信利率还会继续下降。但现实恰恰相反：利率并未继续下行，反而出现回升。如今这些借款人再回来时，常见的“最好利率”已经是4 开头，而这段拖延已经体现在更高的月供上。

2026 年底前：超过三分之一房主将面临续约冲击

一个更具现实压力的时间点正在逼近：到2026 年底，将有超过三分之一的加拿大房主需要续签房贷。许多人不得不接受明显高于疫情低点的利率水平，这使得“再等等”的策略风险进一步上升。

浮动利率降得快，但“进一步宽松”可能没那么容易

过去一年里，在加拿大央行多次下调基准利率之后，浮动利率的回落幅度显著大于固定利率：从2024 年 6 月约 7%一路下行至如今的略低于 4%。

但接下来还能不能继续大幅下调？市场看法明显转谨慎。当前普遍预期是：央行今年大概率维持利率不变；也有人认为年底可能会加息。这意味着，指望浮动利率继续出现“像过去一年那样的快速下降”，已经越来越不现实。

与此同时，固定利率过去的下行幅度相对有限——整体仅略高于 100 个基点，其中5 年期下降幅度还低于这一水平。

为什么固定利率反而在涨？

很多借款人容易把房贷利率的变化简单归因于央行，但对固定利率来说，真正的核心变量是债券收益率与市场定价。

近期债券收益率被推高，背后因素包括：

• 央行选择维持利率不变；

• 经济数据好于预期；

• 以及可能影响收益率的其他因素：通胀、财政赤字、国际金融环境的持续波动。

Zlatkin 提醒：固定利率由市场主导，“拖延”不一定等来更便宜的利率，反而可能等到更贵的结果。即使利率只是小幅上调，对房贷金额较大的家庭来说，月供增加也会变得非常明显。

加拿大人正在“抛弃”传统 5 年期房贷

另一个值得注意的结构性变化是：加拿大人对5 年期固定房贷的偏好正在减弱。

Desjardins 集团首席经济学家 Hendrix Vachon 在近期报告中指出：疫情前，约30%的新贷款会选择5 年或更长期限；但根据加拿大央行数据，在 2022–2025 年间，这一比例已经降至15%。

目前更受欢迎的是3 至 5 年期固定利率房贷，占比接近40%。Vachon 的观察是：借款人倾向于先锁住眼下的利率，同时给未来留下调整空间。Zlatkin 也表示，选择较短期限可以让借款人在锁定当前利率的同时，在市场条件变化时更容易重新规划。

买房者也别掉以轻心：买方市场能谈价，但时点仍重要

对准备入市的购房者来说，当前属于买方市场，议价空间确实可能更大。通过谈下更好的房价，有机会抵消部分房贷利率带来的成本压力。

但专家同时强调：如果你更看重月供的可预测性，就不该一味等待所谓“完美时机”。在目前环境下，等待可能意味着利率更高、月供更贵，而得到的好处却非常有限。

如果你正面临房贷续约，或正在考虑买房，你会选择继续观望，还是先锁住一个相对确定的利率？