加拿大房地产市场经历了近年来最明显的一轮调整，但对于许多普通家庭来说，住房负担问题并没有因此得到根本改善。根据最新市场数据，自2022年以来，全国基准房价已累计下跌约20%，部分城市跌幅甚至超过30%。然而，即便房价已经出现如此明显的回调，越来越多加拿大人依然认为房价还需要进一步下降。

疫情期间，加拿大房地产市场经历了一轮前所未有的上涨。随着人口增长放缓以及部分地区供应增加，市场开始进入调整阶段。但问题在于，当前房价虽然从高点回落，却依然远远超出许多家庭的收入承受范围。对于年轻人和中产家庭来说，房价下跌并没有真正改变“买不起房”的现实。

房价大跌后，购房压力依然存在

根据 Nanos Research 为 Bloomberg News 进行的调查显示，约55%的加拿大人希望房价继续下跌；在18至34岁的年轻群体中，这一比例高达69%；即便是在已经拥有住房的人群中，约三分之二受访者也认为房价下跌对于房地产市场来说是积极或相对积极的发展。

加拿大皇家银行（RBC）副首席经济学家 Robert Hogue 表示，如果只看数字，当前的房价回调看起来像一次大幅下跌，但实际上只是对疫情期间过度上涨的一部分修正。他指出，在疫情前后，房价已经经历了更大幅度的上涨，如今市场只是回吐了一部分原本就过度上涨的价格。

房价回到疫情前水平，但危机并未解除

虽然房价已经明显回落，但市场实际上只是回到了疫情爆发前的水平。而在疫情之前，加拿大住房负担能力问题本身就已经被广泛视为全国性危机。换句话说，房价下跌并不代表住房问题已经解决，只是让市场从极度高估状态回到原本就不便宜的水平。

渥太华大学 Missing Middle Initiative 项目负责人 Mike Moffatt 表示，房价下跌15%到20%之后，中产家庭依然买不起房，这恰恰说明房价与收入之间已经严重失衡。对于联邦政府来说，房价回落虽然一定程度上缓解了市场压力，但远不足以宣布住房可负担性问题已经得到解决。

安省和BC省跌幅最大，但仍然昂贵

加拿大各地住房负担改善情况并不均衡。根据 RBC 数据，进入2025年下半年后，仅有约一半市场仍处于负担能力改善阶段。房价下跌最明显的地区主要集中在疫情期间涨幅最大的安省和BC省，但即便如此，这两个省份的主要城市住房成本仍然处于极高水平。

目前，温哥华家庭用于住房支出的收入占比约为88%，多伦多家庭用于住房支出的收入占比约为63%。这意味着，即使房价已经下跌，很多家庭依然难以承担购房成本。对于普通购房者来说，真正的问题不是房价有没有跌，而是跌完之后是否仍然买得起。

首次购房者变得更加谨慎

房价下跌也改变了首次购房者的心态。多伦多地产经纪 Alexis D’Souza 表示，过去几年，许多买家最担心的是错过上涨行情；而现在，首次购房者最常提出的问题已经变成：未来几年房价会怎么走？房价还会不会继续下跌？

这种谨慎并不难理解。D’Souza 和伴侣自己也是在2022年进入房地产市场，随后亲眼见证了位于 Liberty Village 公寓价值的下跌。对于很多年轻买家来说，买房已经不再是一个单纯的居住决定，也是一项需要面对市场下跌风险的重大财务决策。

市场供应增加，但未必符合真实需求

虽然目前公寓库存已经达到历史高位，但许多买家依然找不到真正符合需求的产品。D’Souza 表示，大量新增供应集中在小户型公寓，而许多首次购房家庭真正需要的是适合长期居住的家庭住宅。她认为，市场上虽然供应很多，但并不一定是“好的供应”。

目前，独立屋等家庭住宅销售速度仍然相对较快，但价格又超出了许多首次购房者的承受范围。这反映出加拿大住房市场面临的另一个关键问题：供应增加并不一定意味着负担能力改善。如果新增供应的类型、面积、位置和价格都无法满足家庭需求，那么库存增加也很难真正解决住房危机。

房屋供应正在增加，但结构错配依然严重

加拿大按揭及住房公司（CMHC）近期报告显示，2025年全国新屋开工量同比增长约6%，说明住房供应确实有所改善。但报告同时警告，目前市场存在“重大脆弱性”。未售库存持续增加，说明当前供应与买家需求之间并不匹配。

特别是在多伦多和温哥华，市场缺乏适合家庭长期拥有的住房产品。CMHC 指出，多伦多、温哥华、蒙特利尔和渥太华等主要城市，面向家庭购买的大户型住宅开工量明显低于历史平均水平。Moffatt 也认为，当前政策过于关注住房数量，却忽略了住房质量、价格、类型和位置这些更关键的问题。

租赁市场开始趋于平衡

除了购房市场之外，加拿大租赁市场也正在发生变化。数据显示，全国平均挂牌租金在2024年至2025年间下降3.2%，租赁空置率升至3%左右，已经接近被认为供需平衡的市场水平。随着房价回落、租金涨幅放缓以及利率相对下降，住房相关通胀已经降至五年来最低水平，甚至低于加拿大2%的通胀目标。

然而，公众对于住房问题的担忧并未明显减弱。最新 Abacus 调查显示，仅17%的加拿大人认为联邦政府已经采取足够措施改善住房可负担性；59%的加拿大人认为政府应继续采取行动，帮助下一代实现购房目标。这说明，即使租金和房价部分指标有所改善，公众对于住房长期可负担性的信心依然不足。

政府继续推动住房政策调整

为了刺激住房建设，联邦和省级政府近期推出了一系列政策措施。今年3月，联邦政府与安省政府宣布，对售价100万加元以下的新房取消销售税，并将适用范围扩大至所有购房者，而不仅仅是首次购房者。同时，部分开发费用也被下调，最高可削减50%，期限为三年。

RBC 经济学家 Hogue 认为，这些措施有助于避免未来建筑供应链出现明显断层。不过，Moffatt 认为这些措施更多属于临时性政策，并没有形成真正的长期结构性改革。它们至少为政府争取了时间，让政府继续研究如何建设基础设施，以及如何避免把所有成本都转嫁到开发费用之上。

房价下跌并不等于住房问题解决

过去几年，加拿大房价经历了剧烈上涨，也经历了明显回调。然而，从目前市场情况来看，房价下跌并没有彻底改变许多家庭的购房现实。疫情期间积累的房价涨幅仍然远远高于收入增长速度。即使全国房价较高点回落约20%，大量年轻人和中产家庭依然被挡在市场之外。

这也解释了为什么在房价已经明显调整之后，仍有超过一半加拿大人希望房价继续下降。对于加拿大房地产市场而言，当前最大的挑战或许已经不再只是供应数量，而是如何真正提供符合家庭需求、价格合理且具备长期可负担性的住房产品。