美国房地产陷入“深度冻结”：成交、开工、建筑商信心全面走弱，加拿大情况更糟

美国房地产市场正在明显降温。最新数据显示，9月美国待售房屋签约量环比下降7.3%，同比下降11.3%；住宅开工也明显减少，建筑商信心更跌至14年来最低水平。

高企的房贷利率正在同时压制买家需求和新房建设。

9月待售房屋签约量大跌

美国National Association of Realtors数据显示，9月Pending Home Sales，也就是已经签署合同但尚未完成交割的二手房交易，较8月下降7.3%，同比下降11.3%。

这组数据反映的是9月仍在看房和签约的买家情况，而当时美国房贷利率正在快速上升。

根据Mortgage News Daily的数据，美国30年固定房贷平均利率在9月初约为6.8%，到了月底已经升至7.6%。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，虽然就业增长和收入增加可以支持住房购买，但住房负担能力对房贷利率变化更加敏感。

从地区来看，美国各地销售都出现下降，其中南部环比下降8.2%，西部下降9.2%。南部通常是美国最活跃的房地产市场之一，而西部则长期属于房价最高的地区。

高利率让更多买家留在场外

房贷利率快速上升，进一步削弱了住房负担能力。即使房价没有明显变化，利率从6.8%升到7.6%，每月供款也会明显增加。

这也是为什么在就业和收入仍有一定支撑的情况下，房屋签约量仍然快速下降。对于很多买家来说，真正影响是否入场的，已经不是有没有购房需求，而是当前价格和借贷成本是否还能承担。

新房建设也开始明显收缩

不仅二手房市场在降温，新房建设也受到影响。美国9月住宅开工折合年率降至85.9万套，环比下降约4.56%，也是自2025年9月以来的最低水平。

与此同时，建筑许可环比下降4%。这说明开发商对未来市场也变得更加谨慎。

Nationwide Financial高级经济学家Ben Ayers表示，住宅建设活动预计到2027年都可能保持低迷。很多开发商仍在努力出售手上的现有项目，并普遍通过降价和各种优惠来促销，但这些措施正在压缩利润率。

在高利率环境下，尤其是独立屋的新开工量，未来一段时间可能继续维持低位。

建筑商信心跌至14年来最低

进入10月后，美国建筑商信心进一步恶化。National Association of Home Builders数据显示，建筑商信心已经跌至14年来最低水平。

当前销售、未来销售预期以及买家客流量全部下降，其中买家流量更跌至最低水平。

NAHB首席经济学家Robert Dietz表示，住房市场目前仍受到供应端限制和住房负担能力问题的双重挤压。

市场并不是完全没有需求，但高房贷利率、较高的建筑成本以及消费者信心减弱，让更多买家继续停留在场外。

美国房地产都“深度冻结”了，加拿大更是糟糕透顶

美国这组数据已经足以说明房地产市场有多弱：签约量下降、住宅开工减少、建筑许可减少，连建筑商信心都跌到14年低点。

而加拿大的情况更糟，因为加拿大楼市此前已经经历了更长时间的成交低迷、库存积压和价格调整，很多家庭还需要面对高房价、高债务以及房贷续约带来的压力。

尤其在大多伦多等市场，买方议价能力已经明显增强，部分地区长期存在房源多、成交少的问题。也就是说，美国现在才出现的“深度冻结”状态，加拿大不少市场其实已经持续了一段时间。

高利率仍是最核心的问题

从9月数据来看，美国房地产目前最明显的问题，仍然是房贷利率。

Pending Home Sales明显下降，Housing Starts下降，Building Permits下降，Homebuilder Sentiment也跌至14年低点。

开发商在降价和增加优惠，买家却仍然没有大规模回归。这说明在房贷利率仍然维持高位的情况下，住房负担能力依然是市场最大的限制因素。

只要这一点没有明显改善，美国房地产市场就很难真正恢复活力。