房价跌33%后果显现：加拿大央行警告，多伦多近1成房主明年恐无法再融资

加拿大央行最新发布的《金融稳定报告》显示，如果房价持续维持在当前水平，2027年多伦多地区约有9%的房贷持有人可能无法完成再融资，或无法转向新的贷款机构续约。

央行指出，这部分借款人面临的主要问题并非普通房贷自动续约，而是在房屋价值下跌后，房屋净值不足，无法满足贷款机构的审批要求。当借款人需要通过再融资来缓解还款压力时，可能会发现可操作空间正在缩小。

Key Takeaway: 加拿大央行预计，若房价维持当前水平，2027年多伦多约9%的房贷持有人可能无法完成再融资或更换贷款机构续约。 房价下跌不仅影响资产价值，也可能削弱部分家庭的续贷能力。对于依赖房屋净值进行再融资的借款人而言，未来压力可能进一步增加。

房价下跌正在影响部分借款人的续贷能力

央行估算，多伦多地区约有9%的借款人在2027年续约时可能无法再融资，全国平均比例约为4%。原因在于，这些借款人的房产价值较贷款发放时已经明显下降，导致无法通过提取房屋净值来偿还债务，也难以通过延长还款期限或更换贷款机构等方式改善现金流状况。

央行在报告中表示，需要通过再融资来管理还款的家庭，如果房屋净值太低，达不到贷款机构要求，可能无法通过审批。这样一来，房价下跌也会增加部分家庭逾期还款的风险。

过去四年，加拿大房地产市场整体处于调整阶段。其中，多伦多地区跌幅最为明显，目前普通住宅价格较2022年3月高点已经下降约33%。随着房价回落，贷款与房产价值比（Loan-to-Value Ratio，LTV）持续恶化。

例如，当房贷余额占房屋价值80%时，LTV即为80%。联邦金融监管机构通常将超过75%的LTV视为相对高风险水平。也就是说，当房价下降时，即使借款人的贷款余额没有增加，房屋净值也会被压缩，进而影响未来再融资空间。

9% 多伦多地区约9%的借款人2027年可能无法再融资

4% 全国平均可能无法再融资的借款人比例约为4%

33% 多伦多普通住宅价格较2022年3月高点下降约33%

央行的测算基于几个关键假设：借款人在2027年续约时，LTV超过80%，家庭收入已经接近房贷压力测试上限，同时无法再将贷款摊销期延长至25年以上。在这种情况下，如果借款人必须依靠再融资来降低月供或改善现金流，就可能面临更高审批难度。

按照加拿大现行有保险房贷规定，住房支出占收入比例（GDS）不得超过39%，包含所有债务后的总债务服务比（TDS）不得超过44%。当房价下跌导致房屋净值不足，而收入又接近压力测试上限时，借款人可选择的空间会明显收窄。

央行进一步指出，如果房价在当前基础上再下跌10%，多伦多地区可能无法再融资的借款人比例将升至12%，全国则可能上升至7%。这说明，房价继续回落不仅会影响市场交易价格，也可能进一步传导到家庭融资能力和违约风险。

不过，央行同时强调，如果借款人选择继续与现有贷款机构续约，并且不改变贷款结构，仍有机会顺利完成续贷。报告认为，真正面临较大风险的主要是那些已经承受较高财务压力、需要通过再融资来降低还款负担的家庭。

80%+ 央行测算中，高风险借款人续约时LTV超过80%

12% 若房价再跌10%，多伦多无法再融资比例可能升至12%

7% 若房价再跌10%，全国相关比例可能升至7%

与此同时，多伦多地区的房贷违约情况正在恶化。由于当地房价长期处于全国高位，居民平均贷款金额较高。当低利率房贷陆续到期后，新的续约利率使不少家庭月供压力明显增加。

根据 Equifax Canada 数据，今年第一季度，多伦多地区未偿还房贷的违约率同比上升57%，达到0.41%。房贷违约率指借款人连续90天未偿还房贷的比例。相比之下，全国房贷违约率同比上升32%，达到0.28%。

数据显示，多伦多地区房贷压力正在以快于全国平均水平的速度增加。对于高贷款余额、高房价区域的家庭来说，利率变化、房价回落和收入压力叠加后，续贷风险更容易被放大。

57% 多伦多地区未偿还房贷违约率同比上升57%

0.41% 多伦多地区房贷违约率达到0.41%

0.28% 全国房贷违约率达到0.28%，同比上升32%

针对央行报告，不少市场观察人士认为，部分数据需要进一步解读。首先，大部分房贷续约本身属于自动续约流程，并不需要重新申请贷款。因此，央行提到的“无法再融资”主要针对需要重新申请贷款、提取房屋净值或更换贷款机构的借款人，而非所有房主。

其次，不少房主仍拥有其他缓冲工具。例如，如果此前采用了加速还款方式，如双周付款或额外还款，在续约时可以将摊销期恢复至原始期限，通常为25年，从而降低月供压力。

此外，市场人士认为，疫情期间获得约2%超低利率房贷的借款人大部分已经在近年陆续完成续约。目前市场主流续约利率普遍处于3.8%至5%之间，并未达到市场担忧的极端水平。因此，一些观察人士认为，关于“大规模违约潮”的担忧可能被高估。

专业人士同时指出，决定房贷风险的核心因素往往不是利率本身，而是借款人的收入状况。失业、收入下降、家庭变故等情况，对还款能力的影响通常远大于利率变化。只要月供仍在家庭承受范围之内，大多数房主仍会优先选择继续持有房产并按时还款。

重点说明：央行警告的重点并不是所有房主都会无法续约，而是部分依赖再融资来缓解现金流压力的家庭，可能因为房屋净值不足而失去操作空间。 普通续约和再融资并不是同一件事。真正风险较高的，是那些房价下跌、LTV上升、收入接近压力测试上限，并且需要重新调整贷款结构的借款人。

过去几年，多伦多房地产市场最大的变化，是房价从高点明显回落。但随着调整时间拉长，房价下跌的影响已经不再只是“账面资产缩水”，而开始进一步影响家庭再融资能力、贷款审批条件和现金流安排。

对于部分家庭来说，房屋曾经不仅是居住资产，也是重要的融资工具。当房价上涨时，房屋净值可以被用来再融资、整合债务、延长还款期限，或者降低短期现金流压力。但当房价下跌、净值减少时，这些工具的可用性也会下降。

这也是加拿大央行此次警告的核心所在：房价下跌不仅影响市场信心，也会改变部分借款人的融资条件。尤其是在高房价、高贷款、高利率环境下，房产价值回落可能让一部分家庭更难通过传统方式管理债务。

目前来看，大规模房贷危机并不是央行报告的直接结论。但多伦多部分房主的续贷压力已经开始显现。未来如果房价继续下跌、就业市场走弱或家庭收入承压，相关风险仍可能进一步扩大。

重点提示：多伦多普通住宅价格较2022年高点已下跌33%，当地房贷违约率同比上升57%，达到0.41%。 房价下跌正在从资产价格层面，逐渐传导到房屋净值、再融资能力和家庭现金流管理层面。