【AiF 观点】连美国房市都无法幸免，全球房地产的“买房致富”时代已经过去。房产将进入价格和价值回归期，投资者需警惕持有负债的风险。

随着房价增长势头的减弱，美国房主正在经历财富缩水。根据 Cotality 的报告，今年第三季度，借款人的房产净值（Borrower Equity）同比下降了 2.1%，集体损失达3738亿美元。对于普通房主而言，这意味着平均损失了13,400美元。

🚨 负资产增加与过度杠杆的风险

虽然房主整体仍拥有17.1万亿美元的净资产，但房价的疲软已导致风险增加：

• 负资产上升： 房屋处于负资产（Negative Equity，即房屋价值低于抵押贷款余额）的数量同比增加了 21%，达到120万套。

• 杠杆化风险： Cotality 首席经济学家 Selma Hepp 认为，负资产的增加，部分原因是由于负担能力挑战，许多首次购房者和低收入买家通过“背靠背贷款”（piggyback loans）或最低首付而过度杠杆化。

处于负资产的房主，很可能是在近期抵押贷款利率高企、房价处于峰值时购房的。

【AiF 观点深度解读】：房产时代的终结

即使在美国实体经济依然强劲的背景下，房价的疲软也发出了明确信号：

• 全球趋势： 连美国的房价都在下跌，哪怕美国的实体经济强劲，但房地产的时代已经过去了。全球的房地产的时代过去了。

• 回归本质： 房地产将进入一个漫长的价格和价值回归期。过去“买房就等于赚到”的现象在未来20年，不会出现了。

• 持有负债： 买房反而等于持有负债，这是人人都不喜欢的。

• 代际转变： 这种思维的转变将极大影响房地产市场未来的走势。未来大批的年轻人将是租房，而不会买房。

给投资者的警告： 如果还认为个体投资房能赚钱的人，如果还不赶快离场，恐怕就来不及了。请记住：雪崩的时候，没有一片雪花是无辜的。

市场分化与未来展望

并非所有市场都在下跌。根据 Cotality 的报告，波士顿、芝加哥和纽约等市场仍在实现房产净值增长。然而，洛杉矶、旧金山、华盛顿、迈阿密和得克萨斯州休斯顿等地则出现了最大的损失。

未来高度杠杆化贷款的表现，将取决于美国经济和劳动力市场的强劲程度。